Lois Robien Borloo Scellier

A titre de rappel:

  • Au 1er janvier 2009, la loi Scellier remplace les anciens dispositifs Robien, Borloo (Scellier intermédiaire) et Girardin (Scellier Outre-Mer).
  • Au 1er janvier 2013, la loi Scellier prend fin et se fait, à son tour, remplacée par la loi Duflot.
  • Depuis le 1er septembre 2014, la loi Pinel, toujours encore en vigueur, remplace la loi Duflot. La loi Pinel représente plus d’avantages que la loi Duflot, elle permet une location aux ascendants et descendants et offre une réduction d’impôts Pinel supérieure, pouvant monter à 21 % du montant de l’investissement, soit de 6000 euros par an.

LOIS SCELLIER, ROBIEN, BORLOO

Décriés par le gouvernement puis par les médias au printemps dernier, les dispositifs Robien et Borloo avaient d’une part engendré des abus et d’autre part créé de véritables « effets d’aubaines » en accordant des avantages fiscaux importants aux investisseurs réalisant un achat dans certaines zones géographiques alors que le marché local ne le justifiait absolument pas.

Cependant, il faut éviter de faire l’amalgame: en marge des excès et dérapages, ayant conduit des particuliers à investir dans des zones où le marché locatif n’était pas au rendez-vous, la plupart des investisseurs ont réalisé une excellente affaire.

Quoiqu’il en soit, ces dispositifs n’étant plus adaptés dans certaines zones, un nouveau dispositif, dit « Loi Scellier » a vu le jour le 22 décembre 2008, limitant les zones d’investissement aux seules viles où le marché locatif le justifie.

 Robien recentréBorloo populaireScellier
FinancementPossibilité de PLS (Prêt Locatif Social)LibreLibre

Dans le cadre des dispositifs Borloo, Robien et Scellier, le loyer mensuel – charges non comprises – est plafonné pendant la période d’engagement de la location en fonction de la zone géographique. Tout bien immobilier neuf à usage d’habitation loué nu (sans meubles) est éligible. Le budget d’investissement conditionne le type de bien (studio, 2, 3, 4 pièces ou maison individuelle) et sa situation (région parisienne, province, petite, moyenne ou grande ville).

Dans la mesure du possible, une moyenne ou grande surface (T2, T3, T4) est préférable, car elle bénéficie:

  • d’une bonne demande locative tout aussi soutenue que sur les petites surfaces.
  • de profils de locataires stables (famille / couple avec ou sans enfants)
  • d’un intéressant potentiel de plus value à la revente.

La location conditionne en partie la réussite de votre investissement.

Haut de page

Scellier, Robien et Borloo : classement géographique des communes

A savoir : La France a été partagée en différentes zones, en fonction de la demande et l’offre de logements. De plus, chaque an au 1er janvier, les plafonds sont révisés, tout comme l’indice de référence des loyers. Voici les zones de découpage selon les dispositifs Scellier, Robien et Borloo.

Scellier uniquementScellier, Robien, BorlooScellier, Robien, BorlooScellier, Robien, BorlooRobien et Borloo uniquement
ZONE A bisZone AZone B1Zone B2Zone C
Paris + 29 communes* : voir liste des communes ci-dessous.Paris, petite couronne et
deuxième couronne jusqu’aux
limites de l’agglomération
parisienne
Agglomérations de plus de
250 000 habitants**
Reste de la zone B, c’est-à-dire :

Autres agglomérations de plus
de 50 000 habitants
Reste du territoire****
Côte d’Azur (bande
littorale Hyères-Menton)
Grande couronne autour de
Paris
Paris, petite couronne et
deuxième couronne jusqu’aux
limites de l’agglomération
parisienne
Genevois françaisQuelques agglomérations
chères***
Limite de l’Ile-de-France
Pourtour de la Côte d’Azur
Départements Outremer,
Corse et îles

* Liste des communes de la zone A bis : Boulogne-Billancourt, Clichy, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Malakoff, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Puteaux, Saint-Cloud, Suresnes, Vanves, Aubervilliers, Bagnolet, Lilas, Montreuil, Pantin, Pre-Saint-Gervais, Saint-Denis, Saint-Ouen, Charenton-le-Pont, Fonteny-sous-Bois, Gentilly, Ivry-sur-seine, Joinville-le-Pont, Kremlin-Bicetre, Nogent-sur-Marne, Saint-Mande, Saint-Maurice, Vincennes, Paris.
** 23 agglomérations comptant plus de 250 000 habitants selon le dernier recensement général de la population :
Aix-en-Provence – Marseille, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Toulon, Douai, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz, Tours, Saint-Etienne, Montpellier, Rennes, Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon.
*** Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo

****La zone C concerne toutes les communes non classées dans les zones A bis, A, B1 et B2 soit le reste du territoire : pour investir en Scellier dans la zone C, il est indispensable d’obtenir obligatoirement un agrément ministériel.

Le niveau actuel de prix sur Paris et région parisienne n’y favorise pas l’investissement. Même en cas de rendement locatif satisfaisant, à budget équivalent, le nombre de m² est divisé par deux ou plus. Il vaut donc mieux éviter Paris et la 1ère couronne, sans intérêt pour ce genre d’opération.

La province recèle souvent de meilleures opportunités: certaines grandes villes y demeurent encore accessibles, alors que de nombreuses villes petites et moyennes bénéficient d’un fort potentiel de valorisation. Dans ces dernières, pour un budget maîtrisé, il est possible de trouver une surface intéressante tant pour le locatif que la revente ou la valorisation future de votre patrimoine.

Bon à savoir : croissances économiques et démographiques soutenues sur les dernières années sont un bon indicateur. Mieux vaut privilégier une croissance modérée mais soutenue qu’une ville ayant déjà beaucoup grimpé ! Le marché locatif doit être durablement tendu (plus de demandes que d’offres) et le type de bien doit correspondre à la demande locale (tant en termes de loyer que de type de surface).

L’emplacement est important : alors qu’il est de plus en plus difficile de trouver des prix abordables en centre ville, la périphérie, dans l’esprit « ville à la campagne », connaît un succès grandissant. La qualité de vie prime désormais sur l’urbanisation à outrance. La proximité des transports et facilités (commerces, écoles, services, loisirs, …) est essentielle.

  • Le dispositif loi Scellier s’applique à l’acquisition puis la mise en location de biens immobiliers neuf (appartements ou maisons), loués nus (non meublés) à titre de résidence principale du locataire pendant une durée minimum de 9 ans.
  • La loi Robien et la loi Borloo consistent en une possibilité offerte par le législateur d’amortissement d’une partie du coût d’acquisition d’un bien immobilier, conduisant, mécaniquement, à une réduction d’impôt.

Haut de page

Lois Scellier, Robien et Borloo : les avantages fiscaux

Dans le cadre du régime fiscal des revenus fonciers, l’amortissement Robien et Borloo se cumulent aux charges réelles et aux intérêts d’emprunts :

  • L’ensemble vient en déduction des loyers, permettant de ne pas générer d’impôts au titre des revenus tirés de la location. Avec, dans le cas du Borloo populaire, un avantage supplémentaire de 30% d’abattement forfaitaire sur les revenus bruts. Cet avantage peut être obtenu en Scellier (« Scellier social ») si on s’engage à respecter les conditions. Par contre, on ne peut plus alors bénéficier de l’amortissement Borloo.
  • L’excédent de déficit, à concurrence de 110 700 € par an, vient en déduction du revenu imposable de l’investisseur.

L’investisseur en Borloo ou Robien obtient, par diminution de son revenu net imposable du à l’amortissement du bien immobilier, une réduction d’impôt. Cette défiscalisation est donc proportionnelle au montant de l’investissement et au taux d’imposition du contribuable. Plus ce dernier se situe dans une tranche élevée, plus l’impact fiscal est important.

Avec la loi Scellier, le calcul est plus simple et beaucoup plus favorable y compris aux contribuables non situés dans les tranches supérieures: réduction d’impôt de 13% à 21% (en « Scellier social ») du coût de revient (retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €). En vous autorisant à amortir de 50% à 65% du montant de votre investissement, les dispositifs Robien recentré et Borloo populaire vous permettent de défiscaliser en toute légalité en générant d’importantes réductions d’impôt. Plus simple et plus intéressante dans de nombreux cas, la loi Scellier offre une réduction d’impôt jusqu’à  63 000 €.

Voici les réductions d’impôts possibles en fonction du dispositif choisi :

LoisScellierRobien recentréBorloo populaire
Avantage fiscalRéduction d’impôt de 13% à 21 % du montant investi (retenue pour sa fraction inférieure à 300 000 €, avec possibilité, sous conditions, de proroger pendant 6 ans en bénéficiant alors de 1.33% de réduction annuelle

Réduction d'impôt de seulement 6% pour les logements ne respectant pas la norme BBC
Amortissement de 6% par an pendant 7 ans puis 4% par an pendant 2 ans, soit 50% au totalAmortissement de 6% par an pendant 7 ans puis 4% par an pendant 2 ans et ensuite possibilité de proroger à 2,5% par an pendant deux périodes successives de 3 ans, soit de 50% à 65% au total selon la durée choisie
Durée de location9 ans à 15 ans9 ans9 ans à 15 ans
Déduction forfaitaire30% possible si respect des conditions de ressources du locataire0%30%
Imputation annuelle du déficit sur les revenusAucune10 700 €10 700 €
Plafond de ressources du locataireoui si c’est l’option Scellier social qui a été choisi par l’investisseur au départnonoui
Possibilité de louer à un ascendant / descendantoui si le locataire ne fait pas partie du foyer fiscal de l’investisseurouinon

Bon à savoir : la base de l’amortissement comprend le prix de l’immobilier et les frais d’acquisition (droits d’enregistrement et de timbre, honoraires et commissions, …). Il démarre le mois d’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si celle-ci est postérieure à l’achèvement. Si l’achèvement intervient en cours d’année, l’amortissement se fera au prorata temporis la 1ère année avec report du nombre de mois restant sur la dernière année civile.

Voici, en fonction de votre tranche marginale d’imposition (TMI, c’est à dire la tranche dans laquelle est située la partie haute de vos revenus), la réduction d’impôt que vous pouvez obtenir avec les lois Scellier, Robien et Borloo :

DispositifsLoi ScellierLois Robien et Borloo
Tranche (TMI)Réduction d’impôt annuelle maximumRéduction d’impôt annuelle maximum
5,5 %4 333 €589 €
14 %4 333 €1 498 €
30 %4 333 €3 210 €
41 %4 333 €4 280 €

Montant indicatif sur la base d’un emprunt à 100%, pour un contribuable sans autres revenus fonciers (c’est-à-dire ne possédant pas déjà d’autres biens immobiliers déjà en location)

Haut de page

Lois Scellier, Robien et Borloo : les conditions à respecter

L’investisseur doit s’engager pendant la durée d’amortissement à :

  • louer le bien. Le bien peut être ensuite conservé à la location (sans contrainte particulière) ou bien revendu.
  • respecter un plafond de loyer par m² qui varie selon la zone d’investissement.

En loi Scellier social (comme pour l’ancien dispositif « Borloo populaire »), si l’on souhaite en bénéficier pendant 15 ans, il faut également respecter un plafond de ressources du locataire, d’où la dénomination « populaire » – au sens « social » – du dispositif.

Haut de page

Comparaison des spécificités Robien recentré, Borloo populaire et Scellier

 Robien recentréBorloo populaireScellier
LoyerPlafonné à environ 90% du loyer marchéPlafonné à environ 70% du loyer marchéPlafonné à environ 90% du loyer marché (70% en Scellier social)
Engagement de location9 ans9 ans à 15 ans9 ans à 15 ans
Déduction forfaitaire0 %30 %30 % possible en Scellier social
Déduction des intérêts d’empruntouiouioui
Déduction des frais réelsouiouioui
Plafond de ressources du locatairenonouinon, sauf Scellier social
Possibilité de louer à un ascendant / descendantouinonoui si ne faisant pas partie du foyer fiscal

De manière générale, les plafonds de loyers sont fixés pour concorder à la tendance réelle du marché locatif selon la localisation géographique du bien immobilier.

Bon à savoir: lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.

Haut de page

Compatibilité avec les autres lois de défiscalisation immobilière

  • Non cumulable, pour le même bien immobilier, avec les réductions d’impôt ZRR, résidences hôtelières, Girardin, Malraux, Monuments historiques. Par contre, la déduction fixée à 26% des revenus bruts, pour les logements situés en zone de revitalisation rurale, est cumulable avec la loi Scellier.
  • Non cumulable, pour un même bien immobilier, avec l’amortissement Robien et Borloo. En revanche, comme pour l’ancien dispositif Borloo populaire, une déduction forfaitaire de 30% des loyers bruts (« Scellier social ») est applicable à condition de respecter notamment les plafonds de ressources des locataires et le fait que le locataire soit une personne autre qu’un ascendant ou descendant du contribuable.

    Haut de page

    LOI SCELLIER

    Lancé en 2009, pour stimuler l’immobilier locatif, la loi Scellier, plus simple et plus accessible, a remplacé les dispositifs Robien et Borloo. En effet, rien que pour l’année 2010, la loi Scellier représente 63% des ventes dans l’immobilier neuf selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).

    Haut de page

    Loi Scellier : les avantages fiscaux

    Voici les avantages de la loi Scellier 2011 :

    • Réduction d’impôt de 22% du prix de revient du logement (retenu pour sa fraction inférieure à 300 000€)
    • Investissement en immobilier locatif à compter de 2012 : 18% (répartie linéairement sur 9 ans)
    • Possibilité de prorogation durant deux périodes successives de 3 ans (1.67% par an de réduction d’impôt supplémentaire)
    • Réduction d’impôt annuelle maximum : 7 333 € (montant indicatif sur la base d’un emprunt à 100%, pour un contribuable sans autres revenus fonciers, c’est-à-dire ne possédant pas déjà d’autres biens immobiliers déjà en location).
    • Déduction des intérêts d’emprunt et des frais réels
    • Déduction forfaitaire : 30 % en Scellier social
    • Loyer plafonné à environ 90 % du loyer marché (70 % en Scellier social)
    • Lorsque le montant de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition dépasse l’impôt qui est dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde de réduction en trop peut être reporté sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année incluse.
    • Déduction forfaitaire de 30% des loyers bruts (« Scellier social ») applicable à condition de respecter notamment les plafonds de ressources des locataires.

    Les biens immobiliers respectant la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation) sont privilégiés par rapport aux logement qui ne respectent pas cette norme environnementale:

    • Investissement en 2012: 13 % de réduction (répartie linéairement sur 9 ans).
    • Par conséquent, les logements ne respectant pas la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation) ont un taux de réduction moins avantageux: investissement en 2012: 6 % de réduction (répartie linéairement sur 9 ans).

    Ainsi la loi Scellier permet tout à la fois de :

    • SE CONSTITUER UN PATRIMOINE solide : source de revenus indexés, tout en privilégiant la sécurité.
    • RÉDUIRE SES IMPÔTS à hauteur de 4 333 € par an en toute légalité.
    • PRÉPARER SA RETRAITE avec la constitution d’un capital de valeur qui, tout en étant transmissible, génère ensuite un complément de revenus indexé, à vie.
    • INVESTIR SANS APPORT: afin de créer le maximum de déficit et donc de réduction d’impôt, il est effet préférable de financer à 100% (sans apport)
    • PROTÉGER SES PROCHES grâce à l’assurance décès à 100% sur le capital emprunté, qui garantit, en cas d’accident de vie (décès, invalidité), la perception d’un capital mais aussi d’une rente mensuelle indexée.

    La loi Scellier a été aboli le 31 décembre 2012 mais les contribuables continuent d’en bénéficier.

    Haut de page

    Loi Scellier : les conditions à respecter

    Comme tout dispositif de défiscalisation, la loi Scellier n’offre ces avantages fiscaux à conditions que certains critères soient remplis. La Loi Scellier classique s’applique à l’achat de logements neufs, de logements à construire, destinés à être transformés en logements ou réhabilités. Afin d’être éligible à la loi Scellier, le logement doit être labellisé BBC, c’est-à-dire être un bâtiment à basse consommation. La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Le bénéfice de la déduction (amortissement) est subordonné à une option qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

    • Location non meublée pendant 9 ans à 15 ans, sans possibilité de louer à un ascendant ou un descendant appartenant au foyer fiscal, à titre de résidence principale du locataire. Au-delà de cette durée, liberté de laisser en location, sans contrainte particulière, ou bien revendre.
    • Respect du plafond de loyer au m² selon la zone géographique
    • Respect du plafond de ressources du locataire dans le cadre du « Scellier social »
    • Le logement doit être labellisé BBC : la loi Scellier concerne les logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L. 111 9 du code de la construction et de l’habitation.
    • La réduction d’impôt Scellier n’est pas accordée au titre de l’acquisition de logements pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été conclue par l’acquéreur avant le 1er janvier 2009.
      Aussi, pour les ventes en VEFA (Vente en état futur d’achèvement, qui n’est ni une promesse d’achat ni une promesse synallagmatique) signées antérieurement au 1er janvier 2009 mais non encore passées chez le notaire, possibilité d’opter pour le dispositif Scellier.

    L’investisseur doit également respecter certains plafonds de loyers par mois et par m². Voici les plafonds pour l’année 2016 pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2011 :

     Scellier classiqueScellier intermédiaireRéduction d'impôt (décret n°2012-305 du 5 mars 2012)
    Zone A bis22,99 €/m²18,39 €/m²5 000 €/m²
    Zone A17,05 €/m²13,64 €/m²5 000 €/m²
    Zone B113,76 €/m²11,01 €/m²4 000 €/m²
    Zone B211,22 €/m²8,98 €/m²2 100 €/m²
    Zone C (avec agrément)7,81 €/m²6,25 €/m² 2 000 €/m²

    Si vous investissez en Scellier intermédiaire, vous ne pouvez plus louer à un ascendant ou descendant mais vous obtenez une déduction de 30 % des loyers perçus. Pour les baux conclus en 2011, les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder les plafonds ci-dessous en fonction du lieu de location :

    Situation familialeZone AZone B1Zone B2Zone CInvestissements réalisés depuis le 27/05/2009 en Outre-merInvestissements réalisés depuis le 27/05/2009 en Outre-merInvestissements réalisés avant le 27/05/2009 en Outre-mer
    DOM, Saint-Martin, Saint-BarthélemyPolynésie
    française,
    Nouvelle-
    Calédonie, Saint-Pierre-et-Miquelon,
    îles Wallis-et-Futuna
    Personne seule46 835 €34 790 €31 890 €31 675 €28 399 €24 804 €34 790 €
    Couple69 995 €51 088 €46 831 €42 573 €37 925 €45 871 €51 088 €
    1 pers. à charge84 138 €61 159 €56 063 €50 966 €45 607 €48 523 €61 159 €
    2 pers. à charge100 784 €74 016 €67 850 €61 681 €55 052 €51 176 €74 016 €
    3 pers. à charge119 311 €86 872 €79 635 €72 392 € 64 767 €54 722 €86 872 €
    4 pers. à charge134 255 € 97 992 €89 828 €81 661 €72 990 €58 268 €97 992 €
    Personne supplémentaire à charge+ 14 965 €+ 11 131 € + 10 204 €+ 9 276 €+ 8 145 €+ 3 723 €+ 11 131 €

    Bon à savoir: les ressources du locataire ou du sous-locataire correspondent au revenu fiscal de référence, qui figure sur l’avis d’impôt sur le revenu de l’avant-dernière année précédant la signature du contrat de location. On apprécie le plafond à retenir à la date de signature du bail en fonction des titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux. Lorsque les titulaires du bail constituent des foyers fiscaux distincts, chacun doit satisfaire personnellement aux conditions de ressources.

    Toutefois, une exception est prévue pour les ressources de contribuables vivant en concubinage : on compare dans ce cas l’ensemble des revenus des concubins aux plafonds de ressources applicables aux couples (avec ou sans personnes à charge).

    Si les ressources du locataire deviennent supérieures au plafond autorisé, entre l’année de référence et la mise en location ou au cours de la période couverte par le bail, l’avantage fiscal n’est pas remis en cause. Il en est de même en cas de reconduction tacite ou expresse du bail avec un même locataire.

    NDLR : selon nos estimations, près des deux tiers des foyers français ont des ressources inférieures aux plafonds fixés, ce qui rend cette limitation moins sociale qu’il n’y parait et donc en définitive assez favorable à l’investisseur.

    Haut de page

    LOI ROBIEN

    Les objectifs de la loi Robien sont évidents : réduire ses impôts tout en se constituant un patrimoine pour bien préparer sa retraite et investir en immobilier sans apport personnel, tout en protégeant ses proches en cas de décès ou invalidité grâce aux garanties de l’assurance emprunteur.

    Haut de page

    Loi Robien : les avantages fiscaux

    La loi Robien permet :

    • Amortissement de 6 % par an pendant 7 ans puis 4 % pendant 2 ans, soit 50 % au total
    • Taux de réduction forfaitaire jusqu’à 26 % (Robien ZRR)
    • Faire des économies de jusqu’à 45 000 €
    • Réduction d’impôts annuelle de jusqu’à 4 280 € (pour une tranche de 41 %)
    • Déductions des frais réels et des intérêts d’emprunt
    • Imputation annuelle du déficit sur les revenus de jusqu’à 10 700 €

    Haut de page

    Loi Robien : les conditions à respecter

    Pour un bail en loi Robien, l’investisseur s’engage à louer la location pendant au moins 9 ans. Aucun plafond de ressources du locataire est prévu, cependant l’investisseur doit satisfaire aux plafonds de loyers (charges non comprises). Voici les plafonds de loyers selon la zone géographique pour les baux conclus en 2016 :

    • Zone A : 23,13 €/m²
    • Zone B1 : 16,08 €/m²
    • Zone B2 : 16,08 €/m²
    • Zone C : 11,58 €/m²

      Haut de page

      LOI ROBIEN RECENTRE

      Succédant au dispositif Robien pour les investissements réalisés (logements acquis ou achevés) depuis le 1er septembre 2006, le Robien Recentré offre aux particuliers réalisant une acquisition immobilière destinée à la location (non meublée) un cadre fiscal particulièrement attractif.

      Haut de page

      Loi Robien recentré : les avantages fiscaux

          • Amortissement, c’est-à-dire déduction fiscale, de 50% de la valeur de l’investissement
          • Déduction des intérêts d’emprunts et des charges locatives réelles
          • Possibilité de déduire jusqu’à 10 700 € / an de vos revenus
          • Aucune contrainte dans le choix du locataire

      Haut de page

      Loi Robien recentré : les conditions à respecter

            Voici les critères à remplir :

            • Location non meublée pendant minimum 9 ans (possibilité de louer à un ascendant ou un descendant) à titre de résidence principale du locataire. Au-delà de cette durée, liberté de laisser en location, sans contrainte particulière, ou bien revendre.
            • Respect du plafond de loyer au m² selon la zone géographique

      Haut de page

      Loi Robien recentré : les plafonds de loyers

      En fonction de ces zones, les plafonds de loyers sont les suivants :
      (par mois par m² de surface dite « fiscale », charges non comprises, valeurs pour les baux conclus en 2016, août 2016

      zone Azone B1zone B2zone C
      Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, Côte d'Azur (littoral Hyères-Menton), Genevois français;agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, la Rochelle, Saint-Malo), pourtour de la Côte d'Azur, DOM, Corse et îles; reste de la zone B1 c'est-à-dire les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones littorales ou frontalières chères, le reste de l'Ile-de-France;reste du territoire
      23,13 €16,08 €13,14 €9,63 €

      Haut de page

      LOI BORLOO POPULAIRE

      Avant sa disparition, le Borloo populaire était applicable aux biens immobiliers achetés à partir du 1er septembre 2006. Succédant au dispositif Robien pour les investissements réalisés (logements acquis ou achevés) depuis le 1er septembre 2006, le Borloo Populaire, plus social, offrait aux particuliers réalisant une acquisition immobilière destinée à la location (non meublée) un cadre fiscal particulièrement attractif. Au 1er septembre 2010, la loi Borloo populaire est remplacée par la loi Scellier en ce qui concerne les zones A, B1 et B2 et par le droit commun pour la zone C puis par la loi Pinel au 1er janvier 2013. Le dispositif Borloo s’applique sur le logement neuf, la location nue est à louer pendant au moins 9 ans jusqu’à 15 ans en tant que résidence principale du locataire. Comme pour le dispositif Scellier, il n’est pas possible de louer à un ascendant ou descendant.

      Haut de page

      Borloo populaire : les avantages fiscaux

      A conditions de respecter les plafonds de ressources, le dispositif Borloo populaire permet :

                • Un amortissement de 6% par an pendant 7 ans puis 4% par an pendant 2 ans et ensuite possibilité de proroger à 2,5% par an pendant deux périodes successives de 3 ans, soit de 50% à 65% de la valeur de l’investissement, au total selon la durée choisie
                • Déduction forfaitaire de 30% des loyers
                • Déduction des charges locatives réelles et des intérêts d’emprunt : chaque année le bailleur est autorisé à déduire fiscalement de ses loyers (produits) les charges réelles qu’il supporte.
                • Possibilité de déduire jusqu’à 10 700 € / an de vos revenus

      L’ensemble de ces charges réelles vient alors en déduction des loyers, permettant :

                • non seulement de ne pas générer d’impôts au titre des revenus tirés de la location;
                • mais surtout de créer un déficit permettant à l’investisseur en Borloo ou Robien, par diminution de son revenu net imposable, à concurrence de 10 700 € par an, d’obtenir une réduction d’impôt.
                • Cette défiscalisation est donc proportionnelle au montant de l’investissement et au taux d’imposition.

      Les dispositifs Borloo populaire, Robien recentré et Scellier permettent en toute légalité de générer d’importantes réductions d’impôt. Le principal attrait des lois Borloo et Robien réside dans la possibilité, offerte par le législateur, de pratiquer un amortissement, c’est à dire de déduire fiscalement au fil des ans une partie du montant de l’investissement. Dans le cas du Borloo populaire, une charge supplémentaire est admise, dont un d’abattement forfaitaire de 30%  sur les revenus bruts.

      Haut de page

      Borloo populaire : les conditions à respecter

      En contrepartie, le propriétaire doit impérativement satisfaire aux plafonds de ressources du locataire :

                • Location non meublée pendant 9 ans à 15 ans (sans possibilité de louer à un ascendant ou un descendant) à titre de résidence principale du locataire. Au-delà de cette durée, liberté de laisser en location, sans contrainte particulière, ou bien revendre.
                • Respect du plafond de loyer au m² selon la zone géographique (plafonné à environ 70% du prix du marché)
                • Respect du plafond de ressources (revenus) du locataire

      Bon à savoir: en Borloo, le locataire ne peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire, par contre l’engagement de location peut être suspendu, à l’issue d’une période de location d’au moins trois ans, pour mettre le logement à la disposition d’un ascendant ou descendant du contribuable.

      Ce dernier ne bénéficie pas, pendant la période de mise à disposition du logement, de la déduction au titre de l’amortissement ni de la déduction forfaitaire. Cette période de mise à disposition du logement, qui ne peut excéder neuf ans, n’est pas prise en compte pour la durée de location minimale de 9 ans. Au terme de la période de mise à disposition, le contribuable doit remettre son bien en location dans les conditions prévues pour bénéficier de l’avantage fiscal, conformément à l’engagement qu’il a souscrit. A défaut de remise en location, les avantages fiscaux initialement accordés sont remis en cause.

      Haut de page

      Borloo populaire : les plafonds de loyer

      Tout comme pour le dispositif Scellier, l’investisseur en Borloo neuf est tenu d’acheter une location non meublée en respectant les plafonds de loyer selon la zone, par mois et m² et les plafonds de ressources.

                • Zone A : 18,50 €/m²
                • Zone B1 : 12,86 €/m²
                • Zone B2 : 10,51 €/m²
                • Zone C : 7,70 €/m²

      Haut de page

      Borloo populaire : les plafonds de ressources

      Baux conclus avant le 01/01/2015

      Composition du foyer locataireZone AZone BZone C
      Personne seule46 835 €36 198 €31 675 €
      Couple69 995 €48 336 €42 573 €
      Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge84 138 €58 127 €50 966 €
      Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge100 784 €70 169 €61 681 €
      Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge119 311 €82 543 €72 392 €
      Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge134 255 €93 024 €81 661 €
      Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième+ 14 965 €+ 10 375 €+ 9 276 €

      Zonage applicable défini par l’arrêté du 10 août 2006

      Baux conclus en 2016 (depuis le 01/01/2015)

      Composition du foyer locataireZone A bisZone AZone B1B1 Zone B2
      Personne seule36 993 €36 993 €30 151 €27 136 €
      Couple55 287 €55 287 €40 265 €36 238 €
      Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge72 476 €66 460 €48 422 €43 580 €
      Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge86 531 €79 606 €58 456 €52 611 €
      Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge102 955 €94 240 €68 766 €61 890 €
      Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge115 851 €106 049 €77 499 € 69 749 €
      Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième+ 12 908 €+ 11 816 €+ 8 646 €+ 7 780 €

      Zonage applicable défini par l’arrêté du 30 septembre 2014

      NDLR selon nos estimations, près des deux tiers des foyers français ont des ressources inférieures aux plafonds fixés, ce qui rend cette limitation moins sociale qu’il n’y paraît et donc en définitive assez favorable à l’investisseur.

      Le dispositif Robien a été remplacé par la loi Scellier le 1er janvier 2010 puis par la loi Pinel. Bénéficiez des avantages de la loi Pinel jusqu’au 31 décembre 2017 !

Haut de page