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Loi Pinel

Avis clients

★★★★★

Gérard : J'ai trouvé les réponses à mes questions pour me créer un petit patrimoine immobilier que je pourrais transmettre à mes enfants et mes petits-enfants. Une vraie sécurité financière pour ma retraite. Merci.

★★★★

Julie : Je ne peux que recommander l'expertise des consultants. Hélas mon projet en loi Pinel n'a pas abouti.

★★★★★

Marc : J'ai bénéficié d'un bon accompagnement. La consultation m'a aidée à mieux comprendre la loi Pinel. Et je n'y vois que des avantages : moins d'impôt, revenus régulier avec les loyers et un appart à la clé !

1. Le fonctionnement de la loi Pinel

Le dispositif de la loi Pinel, mis en place par le ministère du logement sous la gouvernance de Sylvia Pinel et contenu dans la loi de Finances pour 2015 (du 29 décembre 2014), permet aux personnes fiscalement domiciliées en France de bénéficier d'une réduction d'impôt pour certains investissements immobiliers locatifs, sous réserve de remplir des conditions qui sont liées à la fois au locataire et à la location du logement. À noter que les futurs expatriés réalisant un achat en Loi Pinel au 1er janvier 2019 peuvent continuer à bénéficier de la réduction d’impôt y compris au titre des années pour lesquelles ils ne seront pas résidents sur le sol français.

Le dispositif Pinel remplace un ancien dispositif de défiscalisation, celui de la loi Duflot. La loi Duflot octroyait également une réduction d’impôt pour des achats immobiliers réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014, aussi à but locatif et sous réserve d’un ensemble de conditions.

La réduction d'impôt accordée par le texte de loi Pinel est toutefois limitée dans le temps. En effet, elle est valable pour des acquisitions immobilières effectuées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. Initialement, l’application du dispositif Pinel était prévue jusqu’au 31 décembre 2016 mais la loi rectificative de finance 2018 l’a prolongé de quatre ans. Ainsi, vous pouvez profiter plus longtemps de la loi Pinel immobilier et investir tout en faisant des économies sur vos impôts.

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2. Loi Pinel et prélèvement à la source

Depuis le 1er janvier 2019, le prélèvement à la source des impôts a été mis en place, mais ne concerne pas tous les revenus perçus par les salariés ou les indépendants. En ce qui concerne les investisseurs en Loi Pinel 2019, sachez que le prélèvement à la source vous permet de profiter d’une avance de trésorerie. En effet, le gouvernement a prévu le versement d’un crédit d’impôt de 60 % dès le 15 janvier 2019, puis de 40 % pour l’été 2019.

Le prélèvement à la source impose cependant de déposer une déclaration de revenus perçus sur l’année précédente.

Ce versement à l’avance s’applique à toutes les réductions d’impôt en faveur de l’investissement locatif (Pinel, Duflot, Scellier, investissement social et logement dans les DOM-COM, Censi-Bouvard).

 

3. Qui peut bénéficier de la loi Pinel ?

Tout le monde (particulier ou contribuable) peut profiter de la Loi Pinel défiscalisation, et même depuis 2019 les personnes qui s’expatrient et n’ont plus de foyer fiscal en France. Il doit néanmoins s’agir d’une personne physique qui investit en son propre nom dans un bien immobilier neuf en vue de le louer à titre de résidence principale d’habitation pour bénéficier du dispositif Pinel.

Des critères et conditions imposés par la loi sont cependant à respecter. Par ailleurs, toute personne investissant par l’intermédiaire d’une société de personnes non soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ou souscrivant des parts dans société civile de placement immobilier (SCPI) peut également profiter du dispositif Pinel et jouir d’une réduction sur son impôt sur le revenu (IR).

Le projet de loi de la ministre Sylvia Pinel ne concerne pas seulement les investissements immobiliers. La loi Pinel change également le statut des autoentrepreneurs, dont notamment leur régime social depuis le 1er janvier 2016 et la déclaration du chiffre d’affaires en ligne.

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4. Loi Pinel et les conditions à respecter

Tout un ensemble de conditions sont à remplir pour être éligible au dispositif Pinel et bénéficier de la réduction d’impôt. La loi Pinel impose ainsi des conditions relatives à l’investissement immobilier, au locataire, et à la location.

Les conditions liées au logement locatif que vous achetez sont les suivantes :

  • Le logement doit être acquis neuf. Il peut également être acheté en l’état futur d’achèvement ou dans l’ancien mais faisant l’objet de travaux pour être transformé en logement neuf ou réhabilité aux critères de décence, tout comme vous pouvez aussi le faire entièrement construire. Enfin, il peut s’agir d’un local affecté à un usage autre qu’à habitation qui fait l’objet de travaux pour être transformé en logement. Les travaux doivent représenter 25 % du coût total de l’achat.
  • Il doit être achevé selon certains délais. En cas d’achat en l’état futur d’achèvement, le délai d’achèvement du logement est de 30 mois à partir du jour de la signature de l’acte authentique d’acquisition. Si vous faites construire le bien immobilier, le délai est aussi de 30 mois à compter de la date d’obtention du permis de construction. Enfin, s’il fait l’objet de travaux, ceux-ci doivent être finis au 31 décembre de la seconde année après l’acquisition dudit logement ou local.
  • Il doit être situé dans une zone géographique définie par la loi Pinel – soit en zone A, A bis, ou B1. Exceptionnellement, le logement peut se localiser en zone B2 si une forte nécessité en logement locatif s’y fait ressentir, sous réserve d’un agrément de l’Etat et cela jusqu’en mars 2019.
  • Il doit par ailleurs répondre à un certain niveau de performance énergétique globale. Le niveau dépend du type d’acquisition. Attention : pour un investissement immobilier locatif en Outre-Mer, les règles du niveau de performance énergétique ne sont pas les mêmes. Ainsi, si le logement est neuf ou à faire construire, la réglementation thermique RT 2012 s’applique, et s’il fait l’objet de travaux, c’est le label HPE rénovation 2009 ou le label BBC rénovation 2009 qui s’impose.

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Ensuite, des conditions sont aussi exigées pour la location du logement. Par exemple, divers plafonds sont imposés et fixés par la loi Pinel et le bénéfice de la défiscalisation n’est possible que pour l’acquisition maximale de deux logements locatifs par année fiscale et par acquéreur. Ainsi, le logement doit être loué à usage d’habitation principale uniquement. De plus, vous devez le louer au plus tard 12 mois après la fin des travaux, de sa construction ou de son acquisition, et le loyer mensuel que vous percevez est également soumis à des plafonds (charges exclues). Le plafond imposé varie selon la zone géographique du logement locatif et de sa surface au mètre carré ; des réductions sont aussi possibles en fonction des spécificités des marchés locatifs locaux.

Et enfin, les conditions qui sont liées au locataire concernent, entre autres, le foyer fiscal, c’est-à-dire que le locataire du logement ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal, et son revenu fiscal de référence. Ce dernier doit en effet respecter aussi certains plafonds. Par exemple, pour un bail conclu en 2016, l’année du revenu fiscal de référence du locataire prise en compte est 2014. Selon la situation personnelle du locataire, s’il est célibataire, en couple, avec ou sans enfant à charge, et selon la zone dans laquelle est situé le logement, si en zone A bis, A, ou B1, le plafond que le revenu ne devra pas dépasser sera différent. En cas d’un bail commercial ou artisanal, la loi Pinel accorde un « droit de préemption » au profit du locataire lors de la vente dudit local loué par le propriétaire. Ce dernier doit informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception la future vente du local loué à usage commercial ou artisanal avec le prix et les conditions de ladite vente. Cette notification vaut d’ « offre de vente » au profit du locataire.

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5. Les plafonds de ressources en loi Pinel

Voici les plafonds de ressources 2019 en loi Pinel Outre-mer :

 Zone A BisZone AZone B1Zone B2
Personne seule37 126 €37 126 €30 260 €27 234 €
Couple55 486 €55 486 €40 410 €36 368 €
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge72 737 €66 699 €48 596 €43 737 €
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge86 843 €79 893 €58 666 €52 800 €
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge103 326 €94 579 €69 014 €62 113 €
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge116 268 €106 431 €77 778 €70 000 €
Majoration pour personne à charge complémentaire+ 12 954 €+ 11 859 €+ 8 677 €+ 7 808 €

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6. Les plafonds de loyers en loi Pinel

Et voici les plafonds de loyers en loi Pinel (2018)

  • Zone A bis: 16,96€
  • Zone A: 12,59€
  • Zone B1: 10,15€
  • Zone B2: 8,82€

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7. Loi Pinel et les avantages fiscaux

Pour profiter des avantages fiscaux du dispositif Pinel, une durée minimale de location vous est aussi imposée. Vous devez vous engager à louer le logement pour 6 ans, renouvelable de 3 ans deux fois. Concrètement, vous pouvez le louer pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Par ailleurs, la réduction d’impôt accordée par la loi Pinel se calcule en fonction de deux plafonds : elle est limitée à un investissement global de 300 000 € par an et par acquéreur, et à 5 500 € par m2 de surface habitable du ou des logement(s). Il s’agit du « plafonnement global des avantages fiscaux », les niches fiscales.

Vous devez aussi savoir que le taux appliqué à la réduction fiscale change en fonction du nombre d’années de votre engagement à louer le bien immobilier et qu’elle est répartie par année sur votre impôt sur le revenu. On parle d’une « répartition linéaire ». Par exemple :

  • Pour une location sur 6 ans, vous bénéficiez d’un taux de 12 %, et la réduction obtenue sur votre impôt sur le revenu est répartie de 2 % par année fiscale.
  • Pour un engagement de 9 ans, le taux est 18 %, réparti également de 2 % par an.
  • Enfin, si vous louez le logement pour 12 ans, le taux de la réduction est de 21 %, réparti de 1 % par an. Attention : les taux appliqués ne sont pas les mêmes pour un engagement locatif en Outre-Mer.

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8. Loi Pinel dans l‘ancien

Le dispositif Pinel est également possible dans l’ancien, même s’il est souvent connu uniquement pour un achat immobilier dans le neuf. Fonctionnant selon les mêmes règles, il s’agit d’investir dans un logement ancien que vous voulez réhabiliter. Il nécessite ainsi de lourds travaux de réhabilitation afin d’être éligible au bénéfice de l’avantage fiscal de la loi Pinel. Les critères de « non décence » et les conditions relatives aux travaux en question sont définis dans la loi.

L’objectif de ces travaux de réhabilitation est de mettre le logement ancien aux normes de performances énergétiques et techniques telles qu’applicables pour une résidence dans le neuf. Un expert indépendant constate et protocole l’état du bien immobilier avant et après les travaux.

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9. Loi Pinel Outre-Mer

La loi Pinel Outre-Mer et son dispositif de défiscalisation sont aussi applicables pour des investissements réalisés hors de l’hexagone, mais avec d’autres conditions et taux de réduction. Les départements français d’Outre-Mer sont la Martinique, la Réunion, la Guadeloupe, La Guyane, la Calédonie, la Polynésie, Miquelon et les îles Mayotte.

Ainsi, les contribuables domiciliant en France et acquérant un bien immobilier neuf à but locatif situé dans l’un des départements d’Outre-Mer entre le 1er septembre 2014 et 31 décembre 2021 bénéficient d’avantages fiscaux, c’est-à-dire d’une réduction sur leurs impôts.

Pareil que pour le dispositif Pinel en France, vous devez vous engager à louer le logement pour une période minimale de 6 ans, tout comme vous pouvez également le louer pour 9 ou 12 ans. Le taux de réduction varie donc en fonction de la durée de l’engagement locatif :

  • Pour 6 ans, vous bénéficiez d’un taux de 23 %
  • Pour 9 ans, le taux est de 29 %
  • Pour 12 ans, il s’élève à 32 %.

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De plus, le principe de répartition de la réduction sur vos impôts se fait aussi au fil des années, et la défiscalisation immobilière est plafonnée à la fois à montant maximal d’investissement et au mètre carré du logement, par année fiscale et par acquéreur. Par ailleurs, la réduction d’impôt obtenue dépend aussi de votre situation personnelle, si vous êtes en couple ou non, avec ou sans enfant à charge, etc., et un plafond de ressources du locataire est également à respecter.

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10. Les plafonds de ressources en loi Pinel Outre-Mer

Voici les plafonds de ressources 2019 en loi Pinel Outre-Mer :

Composition du foyerGuadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-MiquelonNouvelle-Calédonie, Polynésie Française, îles Wallis-et-Futuna
Personne seule27 499 €30 405 €
Couple36 724 €40 602 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge44 164 €48 829 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge53 315 €58 947 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge62 718 €69 344 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge70 683 €78 150 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième7 877 €8 719 €

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11. Les plafonds de loyers en loi Pinel Outre-Mer

Voici les plafonds de loyers (mensuels) 2019 en loi Pinel Outre-Mer :

  • Guadeloupe, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Martin : 10,14 € / m²
  • Nouvelle Calédonie, Polynésie, Wallis et Futuna : 12,55 € / m²

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12. Conseils : bien investir en loi Pinel défiscalisation

Investir par l’intermédiaire de la loi Pinel offre de nombreux avantages. Le dispositif Pinel vous permet effectivement de vous construire un patrimoine inscrit dans la pierre, donc sécurisant le capital investi, et en même temps de réduire vos impôts sur le revenu, et donc de faire des économies. Grâce à ce patrimoine garanti, vous pouvez préparer votre retraite, ou le transmettre ensuite à vos héritiers. Les loyers que vous percevez chaque mois du locataire sont une source de revenu supplémentaire, stable et régulière au fil des années.

Un autre avantage consiste dans le fait que vous pouvez augmenter le loyer une fois le contrat de bail de 6 ans, 9 ans ou 12 ans terminé, puisque vous n’êtes plus tenu ensuite de respecter le plafond des loyers imposé par la loi Pinel impôt.

Ainsi, la réduction fiscale octroyée grâce au dispositif Pinel assure en moyenne la réalisation d’économies à hauteur d’environ 6 000 € par année fiscale (taux de 21 %) lors d’un investissement effectué en France métropolitaine et d’environ 8 000 € (taux de 32 %) si vous investissez en Outre-Mer. Etant donné que la réduction fiscale Pinel est prise en compte dans le calcul du plafonnement des niches fiscales, il vous sera recommandé d’acheter la résidence à louer avec un crédit immobilier mais sans apport personnel si possible (financement bancaire total). En effet, ce type de financement permet de rentabiliser au maximum l’achat réalisé puisque les intérêts d’emprunt sont entièrement déductibles des revenus locatifs perçus.

Enfin, comment faire pour bénéficier et rentabiliser à la fois la défiscalisation immobilière ? Pour la défiscalisation en loi Pinel, il est conseillé de sélectionner un logement bien situé, c’est-à-dire dans une zone où la demande locative est plus forte que l’offre, est l’un des premiers conseils pour acheter malin. Vous devez aussi penser à la future plus-value que vous réaliserez si vous revendez le logement, et donc in fine, choisir d’investir dans une ville dynamique et attractive. De plus, si vous achetez une résidence neuve et non à réhabiliter, privilégiez les offres de celles qui sont déjà aux dernières normes de performances énergétiques et techniques. Cela augmentera vos chances de trouver un locataire rapidement et d’obtenir une meilleure plus-value en cas de revente.

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