Loi Malraux

Avis clients

★★★★★

Gérard : J'ai trouvé les réponses à mes questions pour me créer un petit patrimoine immobilier que je pourrais transmettre à mes enfants et mes petits-enfants. Une vraie sécurité financière pour ma retraite. Merci.

★★★★

Julie : Je ne peux que recommander l'expertise des consultants. Hélas mon projet en loi Pinel n'a pas abouti.

★★★★★

Marc : J'ai bénéficié d'un bon accompagnement. La consultation m'a aidée à mieux comprendre la loi Pinel. Et je n'y vois que des avantages : moins d'impôt, revenus régulier avec les loyers et un appart à la clé !

Loi Malraux : rénovation d’un patrimoine historique prestigieux

La loi Malraux s’applique aux investissements réalisés dans la rénovation d’un patrimoine historique prestigieux. Cela concerne les travaux engagés dans l’ancien, dans les Secteurs Sauvegardés (S.S.) ou dans les Zones de Protection du patrimoine Architectural Urbain et Paysager (Z.P.P.A.U.P). La loi Malraux permet de réduire substantiellement et rapidement l’impôt des contribuables les plus lourdement fiscalisés.

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilière qui s’adresse aux propriétaires d’immeubles en secteur sauvegardé. Si ceux-ci souhaitent entreprendre des travaux de rénovation, ils peuvent bénéficier d’une réduction fiscale importante pouvant aller jusqu’à 30 % du montant investi.


Cet investissement défiscalisant est obtenu par l’achat d’un logement situé dans les secteurs habilités ou par l’engagement de travaux de rénovation complète de l’immeuble concerné. Ces travaux doivent avoir été déclarés d’utilité publique et le bien immobilier doit être loué pendant au moins 9 ans à usage de résidence principale. Les biens éligibles sont des immeubles ou des quartiers historiques, comme c'est le cas pour les monuments historiques.

La loi Malraux permet une forte réduction d’impôt correspondant à un pourcentage des dépenses engagées, qui varie selon le secteur concerné. La réduction est de 40 % en secteur sauvegardé et de 30 % en ZPPAUP (article 31 I, 1° du CGI). Dans les 2 cas, la réduction s’applique jusqu’à 90 000 € de travaux annuels. Un contribuable ne peut bénéficier de la loi Malraux que pendant 4 ans maximum. Les revenus tirés des locations correspondantes bénéficient, au titre des revenus fonciers de la déduction des frais et charges habituels (frais financiers…). A l’exception de la part découlant des frais financiers, les déficits fonciers sont déductibles sans limite.

Principe : Investissement en vue de la restauration complète, puis location

La loi Malraux, remaniée en 2004, offre un cadre très avantageux pour réaliser une opération de défiscalisation immobilière de caractère, dans des zones spécifiques (en général sur des immeubles de caractère situés en centre-ville).

Cette loi s’adresse aux contribuables fortement imposés et disposant, idéalement, de revenus fonciers.

Support d’investissement : Immobilier ancien nécessitant beaucoup de travaux, situé en secteur sauvegardé ;

Pour bénéficier de cette loi il faut donc se porter acquéreur d’un bien immobilier d’habitation qui va faire l’objet d’une opération de restauration lourde (travaux importants). La loi Malraux s’applique également aux acquisitions réalisées par l’intermédiaire d’une société soumise à l’impôt sur le revenu (SCI notamment).

Depuis 2004, le bénéfice de la loi Malraux est étendu aux immeubles initialement destinés à l’habitation, ayant été entre temps affectés à un autre usage, et pour lesquels une opération de réaffectation à usage d’habitation est réalisée.

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Voici les principaux aspects à connaître sur la loi Malraux :

  • Investissement optimal : Selon défiscalisation et patrimoine souhaité
  • Avantage fiscal : Régime revenus fonciers + imputation sans limite des déficits fonciers sauf intérêts d’emprunt imputables seulement à concurrence des loyers
  • Impact fiscal : Très fort pendant la période des travaux, soit 1 à 2 ans en général, puis plus faible
  • Conditions : Immeuble en secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager). Location non meublée 6 ans
  • Horizon : 6 ans minimum de location; cependant, au regard de l’imposition sur la plus-value, 15 ans conseillés
  • Divers : Montage en InFine avec capitalisation des réductions d’impôt. Optimisé en cas de revenus fonciers. Applicable également en cas de revenus exceptionnels
  • Conseils : Choix de l’immobilier et du maître d’œuvre pour la restauration primordiaux
  • Défiscalisation sur l’année en cours : Possible, mais produits très rares

Les bons à savoir pour les particuliers souhaitant investir en loi Malraux

Grâce à la loi Malraux, les propriétaires d’immeubles situés dans un quartier sauvegardé ou dans des ZPPAUP (Zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager) peuvent bénéficier d’une réduction fiscale lors des travaux de rénovation. La défiscalisation pouvant être accordée s’échelonne entre 22 % et 30 % du montant dépensé plafonné à 100 000 euros par an. Autrement dit, elle permet de réaliser une économie d’impôt jusqu’à 30 000 euros annuels. En échange, l’immeuble doit être mis en location à titre de résidence principale du locataire pendant une durée minimale de 9 ans. La loi Malraux ne prévoit ni de plafond de loyer, ni de conditions de ressources des locataires. Mais les travaux doivent néanmoins obtenir l’approbation du préfet, faute de quoi, l’aide ne sera pas accordée. Rappelons que la loi Malraux existe depuis 1962, avec comme principal objectif : protéger le patrimoine historique et architectural français.

Investir en SCPI avec la loi Malraux

Investir en SCPI (société civile de placement immobilier) via la loi Malraux peut s’avérer très fructueux, car c’est une opération qui ne demande pas forcement une somme importante. En France, une part de SCPI Malraux coûte en moyenne 5 000 euros alors que le prix d’un immeuble peut atteindre des millions d’euros. Le dispositif permet notamment de financer les bâtiments anciens aménagés dans un secteur sauvegardé, nécessitant une rénovation à hauteur de 65 à 70 % du montant investi. Le rendement locatif sera redistribué aux associés proportionnellement au nombre de parts que chacun d’eux possède. Notons que l’investisseur a la possibilité de diversifier son portefeuille en effectuant des placements dans plusieurs SCPI à la fois. Dans le cas où l’acquisition a été financée par un crédit bancaire, les intérêts de la dette seront à déduire du revenu foncier.

Voici les principaux textes de référence relatifs à la loi Malraux :

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