Loi Duflot

Attention: Destinée à stimuler et relancer l’immobilier locatif, la Loi Duflot remplace la loi Scellier depuis le 1er janvier 2013. Par la suite, la loi Duflot a été remplacée par la loi Pinel le 1er septembre 2014. Le dispositif Duflot n’est donc plus en vigueur.

 

Particulièrement intéressant, la loi Duflot permet au particulier qui achète un bien immobilier neuf ou VEFA destiné à la location de bénéficier d’une forte réduction d’impôt de 18 % du montant de l’investissement (29 % outre-mer), dans la limite de 300 000 €, soit jusqu’à 54 000 € de gain fiscal (87 000 € Outre-Mer), à condition de respecter un plafond de loyer au m² et un plafond de ressources du locataire durant 9 ans de location.

La réduction d’impôts est donc plus haute par rapport aux 13 % sur 9 ans appliqués dans le cadre Scellier classique, aux 17 % sur 12 ans et aux 21 % sur 15 ans dans le Scellier intermédiaire.

Voici quelques informations sur la loi Duflot:

  • Applicable du 1er janvier 2013 jusqu’au 31 août 2014
  • Type d’opération et de bien: immobilier locatif, maison ou appartement
  • Type d’investissement : Logement neuf ou Vente état futur d’achèvement
  • Bâtiment Basse Consommation: Oui ou norme RT2012
  • Zones d’investissement : Zones où la demande est forte: A, A bis, B1, outre-mer (+B2 sur agrément)
  • La loi Duflot s’applique également aux souscriptions de parts de société civile de placement immobilier (SCPI) réalisant les mêmes investissements.

Conscient de la crise du logement, le gouvernement permet, grâce au mécanisme Duflot, de réduire vos impôts en toute légalité tout en contribuant à résorber la crise du logement.

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Qu’est-ce que la Loi Duflot ?

Annoncée lors d’une conférence de presse en date du 28 septembre 2012 par Cécile Duflot, ministre de l’Égalité des territoires et du Logement, la loi Duflot a été définitivement votée le 18 décembre 2012 , en remplacement, depuis le 1er janvier 2013, de la loi Scellier. La Loi Duflot entre dans le cadre du plafonnement général des niches fiscales de 10 000 € mis en place par le gouvernement Hollande.

La loi Duflot (article 199 novovicies du Code Général des impôts) se substitue aux lois Pérrisol, Besson, Demessine, Robien, Borloo et Scellier. Les investisseurs peuvent ainsi profiter d’une réduction d’impôt pour les investissements qu’ils réalisent dans la construction ou la réhabilitation d’un logement. La loi Duflot concerne les logements ou vendus en l’état futur d’achèvement, les acquisitions pour réhabilitation de logements indécents, les acquisitions de locaux transformés pour être utilisés à usage d’habitation et les logements que le contribuable fait construire.

Le principe de la réduction de l’impôt s’inspire de la loi Scellier, tout en corrigeant les problèmes rencontrés avec cette dernière. Cela étant, l’expérience du dispositif « Scellier » a montré, qu’outre son coût budgétaire élevé, ce dispositif n’a pas permis d’améliorer spécifiquement l’accès au logement des personnes modestes, du fait de l’absence d’une obligation de location sous conditions de ressources (sauf pour le Scellier intermédiaire) et de zones géographiques d’éligibilité pas assez ciblées.

A hauteur de  40 000 logements par an, la loi Duflot doit contribuer à l’objectif fixé par le gouvernement de construire 500 000 logements par an, en partie grâce aux particuliers qui achèteront un logement pour le mettre en location là où le besoin est réel.

Ainsi, en complément des organismes publics et privés, sociétés de HLM et autres investisseurs institutionnels, le gouvernement encourage à nouveau – par le biais d’un avantage fiscal – les particuliers à investir en immobilier locatif. Se faisant, ce nouveau dispositif d’aide en faveur des ménages, combinant respect de contraintes sociales, environnementales, juridiques et budgétaires, va permettre également aux investisseurs avisés d’améliorer le présent (baisse de leur fiscalité) et de préparer leur avenir (le problème des retraites étant omniprésent).

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Fonctionnement du dispositif Duflot

Exclusivement réservée à l’investissement locatif, la loi Duflot permet au particulier d’acheter un bien immobilier destiné à être loué pendant 9 ans minimum tout en bénéficiant d’importantes réductions d’impôt. A l’issue des 9 ans de location, le bien peut être conservé à la location (sans contrainte particulière, au contraire, il est alors possible d’augmenter le loyer) ou bien revendu.

En principe, une opération en loi Duflot se fait à crédit, car cela est fiscalement plus intéressant. Les loyers et la réduction d’impôt couvrent une bonne partie du remboursement; le solde, assez faible, est apporté chaque mois par l’investisseur.

Investir dans le Duflot permet au potentiel acheteur de bénéficier d’une profitabilité brute de 3,5 % à 4 % hors avantage fiscal. Afin de pouvoir profiter de ce dispositif incitatif, le candidat à l’acquisition doit investir dans une zone où la demande locative est bien réelle. Les acteurs du marché indiquent par exemple que dans la zone A, les tarifs de location ne s’éloignent pas des cours en vigueur sur le marché alors que le prix du mètre carré varie de 3000 euros à 4000 euros.

Pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Duflot, il faut être un contribuable résident en France. Ce dispositif « loi Duflot » comporte des exigences sociales renforcées, notamment:

  • Plafonds de loyers inférieurs de 20 % aux loyers du marché
  • Plafonds de ressources des locataires plus bas que ceux du dispositif Scellier intermédiaire,mais correspondant néanmoins à environ 75% des salariés français.

En 2013, la réduction d’impôt permise par la loi Duflot s’élève à 18% du montant de l’investissement, incluant le prix de revient du logement, plus les frais de notaires, le tout étant plafonné à 5 500 € /m2, quelque soit la localisation du programme immobilier. L’investissement est pris en compte dans la limite de 300 000 € et à raison de deux investissements maximum, pour les constructions qui satisfont au label bâtiment basse consommation (BBC). Pour les bâtiments non BBC, la réduction d’impôt est réduite à 6 %.

La réduction d’impôt, d’un montant maximum cumulé de 54 000 € d’impôts sur le revenu, est étalée sur 9 ans à raison d’1/9ème par an, mais elle n’est pas reportable sur les années suivantes.

Outre cette défiscalisation par réduction d’impôt, l’investisseur peut déduire certains frais de son revenu global, dans la limite de 10 700 €. Ces frais sont les suivants : Taxe foncière, frais de gestion, assurance de garantie des loyers, frais de syndic. Par contre les frais d’emprunt qui sont eux, non déductibles du revenu global, restent reportables pendant 10 ans.

La Loi Duflot traduit donc la volonté de mettre en œuvre un soutien au secteur immobilier en exigeant une véritable contrepartie sociale au bénéfice de l’avantage fiscal. Contre partie sociale et zones d’investissement limitées aux villes où le besoin est réel, deux « contraintes » que l’on peut aussi voir comme la garantie de louer (et le cas échéant de revendre) dans les meilleures conditions.

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Loi Duflot: les objectifs

La loi Duflot a été élaborée par Cécile Duflot ministre de l’égalité des territoires et du logement dans le gouvernement Ayrault. Cette loi traduit la volonté du gouvernement de résoudre le problème des loyers dans certaines villes françaises:

  • La promotion des logements sociaux, avec l’instauration d’un quota de logements de ce type, dans les constructions futures
  • L’aide aux locataires à revenu modeste, grâce à une maîtrise de l’augmentation des loyers.

Voici les principaux objectifs visés par la loi Duflot et ses avantages fiscaux :

  • Aider à atteindre l’objectif de construire 500 000 logements neufs chaque année, promesse faite par le président François Hollande durant sa campagne électorale.
  • Inciter les particuliers et les sociétés à investir dans la construction pour résoudre le problème du logement dans plusieurs villes choisies en fonction de leurs besoins.
  • Améliorer les conditions de vie des catégories affectées par l’inflation et la spéculation de certains promoteurs immobiliers en donnant un nouveau souffle à la construction de logements sociaux de type HLM destinés aux locataires à revenus modestes (20 à 25 % pour les HLM).
  • Lutter contre la spéculation immobilière et freiner la hausse des prix de vente des logements neufs et de la location et de la relocation, l’État s’engage à permettre aux villes désignées de disposer gratuitement de 2000 ha de terrains publics pour réaliser les nouveaux programmes immobiliers financés en partie par la réduction fiscale. La part de l’agglomération Parisienne sera de 60 ha.
  • Bien cibler les zones qui manquent de logements locatifs et ne plus construire dans les villes où la demande de logements est très faible.
  • Construire pour la classe moyenne et éviter de construire des logements trop chers qu’il sera difficile de vendre ou de louer par la suite.
  • Orienter une partie des subventions de l’État vers la construction qui pourrait jouer le rôle de locomotive pour les autres secteurs touchés par la crise.

Enfin, pour résumer, l’objectif est double : protéger l’environnement et alléger les charges pesant sur les locataires.

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Quel type de bien pour la loi Duflot ?

Maisons, appartements, tous les biens immobiliers neuf performants d’un point de vue énergétique (cf. supra) sont éligibles à la loi Duflot. C’est le budget d’investissement en loi Duflot qui va logiquement déterminer le type de bien (du studio à la maison individuelle) et sa localisation (île de France, province, petite, moyenne ou grande agglomération).

Dans la mesure du possible, une moyenne ou grande surface (T2, T3, T4) est préférable, car elle bénéficie de profils de locataires en principe plus stables (famille / couple avec ou sans enfants).

Attention : l’avantage fiscal est réservé exclusivement aux logements respectant la réglementation thermique entrant en vigueur au 1er janvier 2013 (RT 2012), ou bénéficiant du label BBC 2005, pour ceux non soumis au respect de cette réglementation, ou, pour les logements rénovés, de ceux justifiant d’un certain niveau de performance énergétique.

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Loi Duflot: les avantages fiscaux

Les avantages de la loi Duflot peuvent être classés en 2 volets :

  1. Avantages pour les investisseurs immobiliers : L’opportunité est offerte à tous les contribuables, qu’ils soient promoteurs immobiliers, sociétés civiles de patrimoine immobilier (SCPI) ou particuliers. Avec un plafond du prix de revient du logement fixé à 300 000 €, l’investisseur dont les charges fiscales dépassent les 2500 €/an aura moins de contraintes. Le risque est minimisé et voilà pourquoi :
  • En calculant la réduction d’impôt de 18 % sur 100 % du prix de revient du logement qu’il compte construire ou acquérir, il pourra économiser 6000 €/an.
  • La conjoncture actuelle est très favorable au financement de son projet par un crédit immobilier. Avec la récession économique, l’offre de crédits bancaires est supérieure à la demande.
  • Après l’acquisition et la mise en location du logement, l’investisseur n’est pas obligé de faire un effort d’épargne important. En effet, le remboursement du crédit bancaire se fait essentiellement par la réduction d’impôt et les loyers perçus. Il pourra donc garder son train de vie habituel. L’inflation sera amortie par l’augmentation des loyers.
  • Avec le ciblage des zones où la demande de location de logements est importante, la rentabilisation du projet est presque assurée. Investir avec la loi Duflot est un moyen pour faire fructifier son épargne et se créer un complément de revenu.
  • Possibilité de réaliser une importante plus-value immobilière si le propriétaire décide de vendre son logement après 9 ans avec un marché favorable.
  • La constitution d’un patrimoine immobilier sans sacrifices majeurs : Préparer sa retraite ou préparer l’avenir de ses enfants c’est-à-dire investir sans apport. Cette hypothèse est d’autant plus réaliste que la loi Duflot ne lie pas l’avantage fiscal à la résidence principale.
  • Bénéficier de l’assurance vie et invalidité que vous avez contractée avec le crédit immobilier : Dans les 2 cas, elle vous rembourse le reste du crédit immobilier. En cas de décès, la propriété du bien reviendra à vos héritiers. En cas d’invalidité, vous profiterez directement du loyer de votre logement sous forme de rente après l’annulation du tableau de remboursement du crédit immobilier.
  1. Avantages pour les locataires : L’obligation d’appliquer des loyers 20 % moins élevés que le taux moyen du marché constitue moins de charges pour le locataire. Dans les zones ciblées, il pourra même espérer que les loyers n’augmenteront plus à chaque relocation du logement. Ils seront encadrés par la loi en fonction de l’évolution du coût de la vie dans chaque ville (inflation, tourisme…). En donnant la priorité aux logements sociaux et intermédiaires et en dirigeant les nouveaux investissements immobiliers vers les zones où il y a une crise du logement, la loi Duflot vise directement les locataires à revenus modestes. En fixant le prix au m² à des niveaux accessibles, la baisse des coûts aidera à mieux maîtriser les loyers.

L’investisseur Duflot obtient donc une  réduction d’impôt principale de 18 % du montant de l’investissement (dans la limite de 300 000 €) et, potentiellement, une réduction d’impôt supplémentaire au titre du déficit foncier. Cette dernière défiscalisation est proportionnelle aux taux d’imposition marginal du contribuable; plus ce dernier se situe dans une tranche élevée, plus l’impact fiscal est important.

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Loi Duflot: les conditions à respecter

Comme toute loi de défiscalisation immobilière, la loi Duflot comporte un certain nombre de conditions. Voici les principales règles sont les suivantes :

  • Le logement bénéficiaire doit être mis en location nue pendant un minimum de 9 ans, au profit d’un locataire, pour qui ce sera son habitation principale. Le non respect de cet engagement ferait perdre le bénéfice des réductions d’impôt prévues.
    • Dans le cas du non-respect de la location du logement nu sur 9 ans, seules 3 exceptions sont tolérées : L’un des époux formant le même foyer fiscal est devenu infirme ou a été licencié de son travail. Le décès de l’un d’eux est aussi un motif valable même s’il n’appartient pas au même foyer fiscal que son conjoint.
    • Dans tous les autres cas de non-respect de la location du logement nu sur 9 années consécutives, l’administration des impôts sera en droit de demander à se faire rembourser les montants des réductions accordées à l’investisseur en « Duflot ».
  • Pour être admissible au dispositif défiscalisant, les revenus du locataire sont plafonnés en fonction des zones d’habitation, pour tenir compte des conditions tarifaires du marché locatif local.
  • De la même façon, le coût du loyer au m2, ne doit pas dépasser les seuils réglementaires des zones concernées.
    • Pour Paris et 68 communes de la région Parisienne, le loyer/m2 ne peut excéder 16.52 €/m2 en 2013 (zone A bis).
    • Dans les autres communes d’Ile de France, la côte d’azur et le genevois, le loyer doit être limité à 12.27 € /m2 (zone A).
    • Les seuils sont de 9.88 € /m2 dans les villes de plus de 250 000 habitants ou certaines zones réputées chères (zone B1) et de 8.59 € /m2 dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants (zone B2).
  • Pour éviter un détournement de la loi, il n’est pas possible de louer le logement à un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal.
  • Un délai de 30 mois est accordé pour l’achèvement, à compter de la déclaration d’ouverture du chantier s’il s’agit d’un achat en VEFA.
    • Pour les logements qui font l’objet des travaux après l’acquisition par le contribuable, l’achèvement de ces travaux doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du local ou du logement concerné.
    • Pour les logements qui ont fait l’objet des travaux avant l’acquisition par le contribuable, la réduction d’impôt s’applique aux logements qui n’ont pas été utilisés ou occupés à quelque titre que ce soit depuis l’achèvement des travaux.
  • De plus, dans un même programme immobilier, au moins 20 % des logements doivent être vendus à des personnes qui les occuperont comme leurs résidences principales. Le nombre de logements accessibles aux investisseurs ne doit pas dépasser 80 % du total. Un promoteur immobilier qui ne tient pas compte de ces quotas devra payer une amende de 18 000 € pour chaque appartement dépassant les 80 %.
  • La gestion déléguée est autorisée si consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d’habitation principale à la condition et que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para hôtelière.

Enfin, la réduction d’impôt de la nouvelle loi fait partie d’une niche fiscale plafonnée à 10 000 € /an/foyer. Autrement dit, si un contribuable bénéficie d’une réduction d’impôt de 6000 € sur ses revenus annuels avec la loi Duflot, il ne pourra plus disposer d’une niche fiscale supérieure à 4000 € dans les autres activités qu’il exerce. En cas d’indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l’indivision.

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Les plafonds de ressources des locataires

Se voulant être plus social, la loi Duflot s’adresse aux ménages modestes. Pour les locataires, le dispositif prévoit une condition de ressources. Pour une personne vivant seule en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à la Réunion ou à Mayotte, son revenu doit être dans la fourchette de 26 776 euros et 114 315 euros, selon le nombre de personnes à charge et l’emplacement de l’immeuble (soit plus de 70% des salariés).  Les ménages composés de plus de 6 personnes ont droit à un surplus pour chaque personne supplémentaire à charge. En fonction de la situation géographique du bien, celui-ci s’échelonne entre 7 677 € et 12 736 €.

Concernant le plafond des ressources, il dépend du zonage du logement et du nombre de locataires (août 2016)

En métropole :

Composition du foyerZone A bisZone AZone B1Zone B2
Personne seule36 993 €36 993 €30 151 €27 136 €
Couple55 287 €55 287 €40 265 €36 238 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge72 476 €66 460 €48 422 €43 580 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge86 531 €79 606 €58 456 €52 611 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge102 955 €94 240 €68 766 €61 890 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge115 851 €106 049 €77 499 €69 749 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième+ 12 908 €+ 11 816 €+ 8 646 €+ 7 780 €

En Outre-mer :

Composition du foyerGuadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-MiquelonNouvelle-Calédonie, Polynésie Française, îles Wallis-et-Futuna
Personne seule27 465 €30 371 €
Couple36 678 €40 557 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge44 109 €48 775 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge53 249 €58 882 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge62 640 €69 267 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge70 595 €78 064 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième+ 7 877 €+ 8 709 €

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Les plafonds de loyers

Le tarif de location des biens acquis en Duflot ne peut pas excéder 80 % de celui du marché. Il varie en fonction de l’emplacement de l’immeuble. Voici les plafonds de loyers 2016 :

  • Zone A bis : 16,83 €
  • Zone A : 12,50 €
  • Zone B1 : 10,07 €
  • Zone B2 : 8,75 €

En plus d’une durée de location minimum fixée à neuf ans, les proches et les personnes comprises dans le foyer fiscal de l’investisseur ne peuvent être désignés en tant que locataires. La location doit débuter dans les 12 mois suivant la déclaration de fin des travaux réalisée par le propriétaire.

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Le niveau de performance énergétique des biens Duflot Outre-Mer

Un décret publié en juin apporte un éclaircissement sur les conditions de performance énergétique exigées sur les biens acquis grâce à la loi Duflot Outre-Mer.

Toutefois, Mayotte n’est pas soumise à ces nouvelles mesures. Ainsi, pour les autres départements, les conditions de la RT 2012, entrée en vigueur depuis le début de l’année, se doivent d’être respectées. La consommation moyenne des logements acquis neuf ou en VEFA dans le cadre du dispositif Duflot en Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre et Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française ou dans les îles Wallis et Futuna doit être inférieure à 50 kwH/m². Le confort acoustique ainsi qu’une bonne aération font également partie des conditions à respecter.

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Loi Duflot – Où investir ?

Loi Duflot pour la France métropolitaine

Tenant compte de l’équilibre entre le prix du logement et le tarif du loyer, les spécialistes du marché immobilier éditent une liste non exhaustive des villes qui devraient permettre au potentiel acquéreur d’optimiser son profit. Les grandes villes comme Nantes, Bordeaux sont conseillées pour un investissement locatif. Lyon, Lille et Strasbourg peuvent également procurer un bon niveau de rendement. En Île-de-France, les propriétaires se tourneront vers les agglomérations de la zone A telles que Montreuil, Châtillon ou encore Gennevilliers. Le centre parisien reste moins intéressant du fait du prix trop élevé de la pierre.

L’investissement en Duflot doit être réalisé dans les villes où l’offre de location est la plus faible. Elles appartiennent aux zones A, A bis et B1. L’investissement locatif dans la zone B2 restera tributaire d’une autorisation préalable délivrée par le préfet.

Voici quelques dispositions de la loi Duflot pour l’achat ou la construction de logements neufs de type intermédiaire BBC en France :

  • Le montant du loyer (entre 8,59 et 16,52€/m² selon la zone) représente une baisse de 20 % par rapport au prix du marché locatif selon le type de logement et la ville où il se trouve.
  • Les logements bénéficiaires de l’avantage fiscal de la loi Duflot ne doivent pas représenter plus de 80 % du nombre total d’appartements ou de villas appartenant à un même programme immobilier neuf destiné à la vente puis à la location.
  • Priorité au social : Pour bénéficier du privilège fiscal, 20 à 25 % des programmes dans les centres urbains de plus de 3500 habitants doivent être des HLM.

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Loi Duflot Outre-mer

L’investissement Duflot dans les DOM TOM est possible depuis le 1er janvier 2013. Il a pour but de renouveler le parc immobilier outre-mer et est effectif jusqu’au 31 décembre 2016.

La loi Duflot a prévu des conditions plus avantageuses pour l’investissement immobilier locatif à caractère social dans les départements et collectivités d’outre-mer. L’octroi de ce privilège supplémentaire s’explique par 3 facteurs :

  • un revenu moyen par tête d’habitant plus faible que celui de la métropole
  • des coûts de construction plus élevés
  • un parc immobilier locatif très limité

La loi Duflot prévoit la construction de 100 000 logements neufs dans les DOM-TOM de 2013 à 2016, y compris sur l’île de Mayotte. Voici les mesures spécifiques (en plus des conditions appliquées en France) prévues pour rattraper ce retard :

  • Une réduction d’impôt égale à 29 % du prix de revient des logements à construire ou à acquérir sur une période de 9 ans, soit un bonus de 61,11 % du taux de référence de 18 % appliqué en France métropolitaine.
  • Les loyers et les ressources des locataires seront plafonnés à des niveaux nettement plus bas que ceux de la métropole.

Toutefois, au-delà d’un plafond d’investissement de 300 000 euros, le surplus n’est pas pris en compte dans le calcul de la réduction d’impôt. C’est-à-dire que l’investisseur en Duflot Outre-Mer peut réaliser une économie fiscale jusqu’à 87 000 euros sur 9 ans, soit 9 667 euros par an. Afin de bénéficier de cette mesure, le logement acquis doit disposer du label BBC. Celui-ci n’est cependant pas nécessaire à Mayotte et dans certaines collectivités.

Toutefois, le dispositif ne concerne pas les bâtiments situés dans un secteur sauvegardé ou dans une ZPPAUP, zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager.

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Les zones géographiques concernées par la loi Duflot

En ce qui concerne le zonage, les agglomérations les plus tendues, à l’image de Paris, sont regroupées dans les zones A et A bis. Il s’agit entre autres des villes issues de la région du Provence Alpes Cote d’Azur, du Pays de Gex, etc. Les grandes villes de plus de 250 000 habitants, en revanche, sont classées dans la zone B1. Enfin, la loi Duflot prévoit également une zone B2 pour les villes moyennes de 50 000 à 250 000 habitants. Les candidats aux bénéfices du dispositif Duflot sont tenus de faire une déclaration de l’opération l’année suivant la DAT (date d’achèvement des travaux) au centre des impôts.

Afin d’éviter les dérives des précédents dispositifs, le gouvernement a souhaité limiter les zones éligibles aux agglomérations dans lesquelles le  marché est tendu, c’est à dire la demande locative forte.

Pour bénéficier des avantages de la loi Duflot, les particuliers doivent respecter plusieurs normes. Le premier critère est d’ordre géographique. Ainsi, seules les communes situées dans les zones A Bis, A, B1 et B2 peuvent investir dans l’immobilier en utilisant ce dispositif.

  • Ladite zone A Bis englobe la ville de Paris et toute sa périphérie immédiate alors que la zone A couvre la petite couronne de la région parisienne, sa deuxième couronne, ainsi que la Côte d’Azur et le Genevois Français.
  • La zone B1 désigne toutes les villes comptant plus de 250 000 habitants, ainsi que la grande couronne située autour des villes comme Annecy, Paris, Bayonne, Cluses, Chambéry, Saint-Malo, les villes entourant la Côte d’Azur, les départements d’outre-mer et la Corse.
  • Enfin, la zone B2 rassemble les agglomérations de plus de 50 000 habitants, mais aussi les zones frontalières ou littorales avec un prix immobilier cher et les limites de la région Iles-de-France.
  • Le reste du territoire français est englobé dans la zone C et n’est pas concerné par la loi Duflot.
Zone AZone A bisZone B1Zone B2Outre-Mer
- Petite couronne et deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne.

- Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton).

- Genevois français.
Paris + 29 communes* : voir liste des communes ci-dessous.- Agglomérations de plus de 250 000 habitants**

- Grande couronne autour de Paris.

- Quelques agglomérations chères***

- Pourtour de la Côte d’Azur.

- Départements Outremer, Corse et îles.
Reste de la zone B, c’est-à-dire :

- Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants.

- Autres zones frontalières ou littorales chères.

- Limite de l’Ile-de-France
Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion, à Mayotte, à Saint-Barthélemy, Saint-Martin,Saint-Pierre et- Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna.

* Boulogne-Billancourt, Clichy, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Malakoff, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Puteaux, Saint-Cloud, Suresnes, Vanves, Aubervilliers, Bagnolet, Lilas, Montreuil, Pantin, Pre-Saint-Gervais, Saint-Denis, Saint-Ouen, Charenton-le-Pont, Fonteny-sous-Bois, Gentilly, Ivry-sur-seine, Joinville-le-Pont, Kremlin-Bicetre, Nogent-sur-Marne, Saint-Mande, Saint-Maurice, Vincennes, Paris

** 23 agglomérations comptant plus de 250 000 habitants selon le dernier recensement général de la population :
Aix-en-Provence – Marseille, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Toulon, Douai, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz, Tours, Saint-Etienne, Montpellier, Rennes, Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon.

*** Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo

Enfin, au sein de la ville choisie, l’emplacement est primordial: proximité des commerces, écoles, services, loisirs et moyens de transport, absence de nuisance, etc., autant de critères qui contribueront à un bon investissement.

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Loi Duflot – Comment réussir le financement

Si un investissement immobilier en Loi Duflot assure une diminution de l’impôt sur le revenu, son financement à crédit est quant à lui fiscalement déductible; il doit toutefois être choisi en fonction des besoins et des capacités de remboursement et prendre en compte divers paramètres.

Choix du prêt adapté: investir sans apport personnel

L’apport personnel n’est pas requis. Il est au contraire conseillé de faire financer intégralement le prix d’acquisition afin de déduire du loyer le total des intérêts d’emprunt lorsque les revenus fonciers seront déclarés. Le choix du prêt doit en outre permettre de gérer la période comprise entre la date d’obtention du crédit et celle de la fin des travaux. L’encaissement du loyer ne débute en effet qu’à la livraison de la maison. Il existe 4 principaux types de prêts utilisables pour le financement d’un investissement en la loi Duflot.

  • Le prêt amortissable classique est le plus courant: les remboursements sont constants et composés des intérêts ainsi que du remboursement d’une partie du capital emprunté.
  • Le prêt amortissable avec différé total se distingue par la possibilité de rembourser le montant des intérêts ainsi que du capital au terme d’un différé allant de 6 à 36 mois; cela correspond généralement au moment où le locataire prend possession du logement. Le coût d’assurance décès invalidité doit toutefois être réglé à chaque mensualité.
  • Le prêt amortissable différé partiel fonctionne de la même manière que le prêt différé total, mais ne permet de différer que le remboursement du capital (et pas les intérêts). Les mensualités de ce type de prêt reprennent normalement au terme d’un différé correspondant également au moment où le locataire prend possession des lieux.
  • Le crédit In Fine, quant à lui, consiste à ne rembourser que l’assurance et les intérêts afin de pouvoir rembourser le capital d’emprunt en une seule fois au terme du crédit.

Concernant le taux d’emprunt, il est recommandé d’opter pour un taux fixe. Le recours à un conseiller spécialisé apparaît souvent comme indispensable pour simplifier cette démarche, car en plus de bénéficier d’une simulation, celui-ci peut orienter les décisions prises. Il est de plus important de négocier certains points de l’offre de prêt : garantie, assurance, frais de dossier ou encore pénalités en cas de remboursement anticipé. Enfin, il est recommandé de faire appel à un courtier qui assurera d’importantes économies sur le montant final du prêt. Toutefois, il est possible également d’y investir dans l’immobilier, à travers une SCPI, plus rentable et aussi de pouvoir éviter le rouage dans ce système de financement.

Le régime Duflot intéressera les contribuables qui veulent coupler économie d’impôt et constitution d’un patrimoine. Au-delà de l’incitation fiscale, l’investisseur devra s’assurer que son projet respecte toutes les autres conditions d’un bon placement immobilier (emplacement, rapport qualité/prix, taux de rentabilité locative, etc.). Dans tous les cas, un tel projet devra s’inscrire dans la constitution et la gestion globale du patrimoine de l’investisseur.

Pour pouvoir profiter pleinement des avantages offerts par le dispositif Duflot, voici quelques conseils.

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Choix de l’emplacement du bien: privilégier les biens de petite surface

Pour les biens acquis en Duflot, les prix de la location ne peuvent pas dépasser 80 % de la moyenne sur le marché. Dans la pratique, un coefficient multiplicateur est appliqué pour déterminer la valeur exacte du loyer. Il s’obtient par la formule suivante : 0,7 + 19/S dont S représente la superficie du bien. Ainsi, plus la surface est grande, moins élevé sera le plafonnement des loyers autorisé. Autant dire que la meilleure solution de maximiser le rendement de son placement, c’est d’investir dans un bien de petite surface.

Les zones tendues : propices pour réaliser un investissement en Duflot

En ce qui concerne le choix de l’emplacement du bien, les grandes villes sont à privilégier puisque les tarifs de location en Duflot sont proches de ceux du marché. Parmi les agglomérations les plus intéressantes, citons Lille, Montpellier, Brest, Toulouse, ou Nantes. D’autres villes à l’image de la capitale affichent des prix dépassant les plafonds Duflot. Pour rappel, le plafonnement des loyers mensuel est de 16,52 €/m² pour Paris et ses alentours (Zone A bis), soit le double de celui des communes regroupées dans la zone B2, établi à 8,59 €. En revanche, pour les zones A et B1, les plafonds sont respectivement de 12,27 € et 9,88 €.

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Choix de l’investissement: réaliser un double investissement

La loi Scellier autorisait l’acquisition d’un logement seulement. Avec le dispositif Duflot en vigueur depuis le mois de janvier, les investisseurs ont droit à deux achats. La valeur de la réduction fiscale s’élève à 18 % du prix du bien, à concurrence d’un plafond de 300 000 euros. Ce qui veut dire que l’investissement peut être défiscalisé à hauteur de 6 000 euros par an. En échange, le futur propriétaire s’engage à mettre en location le bien pendant une période de 9 ans minimum. Il importe également de préciser que le dispositif est ouvert uniquement aux particuliers fiscalement domiciliés dans l’Hexagone.

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La gestion locative

En principe, en Loi Duflot, la gestion locative est confiée à un gestionnaire qui aura notamment en charge :

  • la recherche et la mise en place du locataire;
  • la gestion quotidienne de votre bien;
  • les relations avec votre locataire.

Des garanties locatives optionnelles peuvent permettre de sécuriser encore plus votre investissement en Loi Duflot. Elles sont du type:

  • loyers impayés;
  • inoccupation;
  • dégradations immobilières;
  • protection juridique.

Depuis le 1er septembre 2014, la loi Duflot a été remplacé par la loi Pinel. Trouvez toutes les informations sous Loi Pinel.

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