Vous avez surement entendu parler de BBC dans la presse financière et économique et vous vous demandez de quoi il s’agit ? Non, il ne s’agit pas de Radio Londres ni d’une chaîne de télévision internationale ! BBC c’est nouveau, c’est écologique et ça signifie « Bâtiment Basse Consommation ».

Qu’est-ce qu’un logement basse consommation ?

Et si vous profitiez du taux de réduction exceptionnel de 13% ? En effet, si vous investissez dans un logement BBC (Bâtiment Basse Consommation) destiné à la location, le taux de réduction est beaucoup plus avantageux que pour un l’achat d’un bien immobilier ne portant pas le fameux label écologique (6% de réduction d’impôts).

Un bâtiment est dit BBC quand :

  • Sa consommation en énergie primaire est inférieure à 50 kWhep/m² de SHON/an (incluant le chauffage, l’eau chaude sanitaire, les auxiliaires de ventilation et de chauffage, l’éclairage et le refroidissement s’il y en a). Les valeurs de l’exigence varient en fonction des régions et de l’altitude. Pour la région toulousaine, la valeur d’exigence est de 45 kWhep/m²/an. Pour information, la réglementation en vigueur (RT2005) impose une consommation d’énergie primaire de 110kWhep/m²/an. Actuellement, un logement classique affiche une consommation avoisinant les 300 kWh / m² / an, notamment s’il s’agit d’un bien immobilier ancien.
  • La perméabilité à l’air du bâtiment mesurée est inférieure à 0,6 m3/h.m² pour les maisons individuelles et 1m3/h.m² dans les immeubles collectifs. Cette valeur quantifie le débit de fuite traversant l’enveloppe, exprimé en m3/h.m² d’enveloppe.

Pour information, pour les actes signés dès 2011, les permis de construire devront respecter le label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005″ :
L’arrêté ministériel du 3 mai 2007 définit les exigences réglementaires du label BBC qui est repris par le Grenelle comme étant le but à atteindre pour les bâtiments neufs en 2012. Ce label BBC est une démarche volontaire des maîtres d’ouvrage.

La première caractéristique d’un bâtiment basse consommation (BBC) est de réduire au maximum ses besoins en énergie. Chauffage, ventilation, éclairage, production d’eau chaude, etc : chacun de ces éléments doit contribuer à faire de cette habitation : un logement économe d’un point de vue énergétique. A noter qu’il ne faut pas confondre « éco-conditionnalité » et « Scellier BBC ».

En effet, le principe d’éco-conditionnalité adoptée fin 2oo9 (cf.BOI 5B-17-09) se définit par l’obligation de respecter la règlementation en vigueur au jour du dépôt du permis de construire selon des modalités qui seront définies par décret après le Grenelle II, sans quoi l’investisseur ne bénéficiera pas de la réduction d’impôt « Scellier ».
En revanche concernant le Scellier BBC, les modalités d’application fiscale et les conditions techniques du verdissement de la loi Scellier en 2011 (mises en œuvre par la loi de finances pour 2010) n’ont pas encore été publiées. Un bulletin Officiel est en préparation.

Le verdissement de la loi Scellier

Dans sa forme actuelle, la loi Scellier est un dispositif fiscal offrant une réduction d’impôt pour l’achat d’un logement destiné à être mis en location dans la limite de 300 000€. La réduction d’impôt Scellier est fixée à 25% du prix d’achat d’un logement pour un investissement fait en 2010. En résumé, la loi Scellier c’est une réduction d’impôts pouvant atteindre jusqu’à 96 000€. Du jamais vu dans l’immobilier locatif ! D’autant que les professionnels du secteur s’accordent pour dire que le dispositif Scellier a fortement influencé la hausse des ventes dans l’immobilier neuf pour les trois premiers trimestres de l’année 2009.

Pourtant, ces avantages risquent d’être moins attrayants dès le début de l’année 2011 car l’Etat a prévu refonte du dispositif Scellier. En effet, la loi de Finances 2010 a décidé de recentrer le dispositif Scellier autour de critères écologiques en privilégiant les logements BBC (Bâtiment Basse Consommation). L’Etat veut encourager la construction de logements à faibles besoins énergétiques respectant le label « bâtiments de basse consommation énergétique » (BBC). En effet, les logements BBC sont susceptibles de contribuer à la réduction des émissions de gaz à effet de serre, c’est pourquoi le gouvernement souhaite privilégier cette catégorie de logements dans le cadre de la loi Scellier.

En 2011, l’achat d’un logement BBC destiné à la location permettait encore une réduction d’impôt de 22%. Mais avec les coups de rabot successifs sur les niches fiscales ainsi que le plan de rigueur du gouvernement Fillon, ce taux est passé à 13% en 2012.

Dès 2011, les actuels avantages fiscaux de la loi Scellier seront donc réservés aux biens immobiliers ayant obtenu le label BBC (Bâtiment Basse Consommation). En effet, le dernier Grenelle de l’environnement a mis l’accent sur l’importance de la réduction de la consommation d’énergie. Du fait de ce constat alarmant, le dispositif Scellier n’échappe aucunement à toutes ces revendications écologiques.

C’est pourquoi dès janvier prochain, la réduction d’impôt Scellier passera de 25% à 15% pour tous les logements ne bénéficiant pas du fameux label BBC. En revanche, pour les logements BBC, la réduction d’impôts sera maintenue à 25%.

Cependant, la contrainte BBC risque sensiblement d’engendrer des coûts supplémentaires de construction qui se répercuteront sur les prix d’achats des biens immobiliers BBC mis sur le marché l’an prochain.

Le Grenelle de l’Environnement

Le secteur du bâtiment contribue de manière non négligeable à l’émission des gaz à effet de serre et donc à l’accroissement du réchauffement climatique. Devant un tel constat, il est devenu indispensable pour les pouvoirs publics d’intervenir et de prendre des mesures pour limiter ces incidences.

C’est la raison pour laquelle lors du Grenelle de l’Environnement, l’Etat a exprimé sa volonté de diviser par 4 la consommation énergétique totale du parc de bâtiments d’ici 2050. Le Grenelle de l’environnement généralise la construction à la norme « Bâtiment Basse Consommation » (BBC) dès fin 2012 : « Toute construction neuve dont la demande de permis de construire est déposée à compter de la fin de l’année 2012 devra présenter une consommation d’énergie primaire inférieure à 50kWh/m²/an en moyenne ».  Actuellement, un logement classique affiche une consommation avoisinant les 300 kWh / m² / an, notamment s’il s’agit d’un bien immobilier ancien.

Le « Grenelle de l’environnement » a fixé comme objectif une réduction de la consommation d’énergie de 12% en 2012 à 38% en 2020 dans le secteur du bâtiment et de l’habitat. C’est pourquoi le « verdissement » de la fiscalité constitue une orientation majeure du gouvernement en 2010. Dans cette optique, la loi Scellier, dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif dans le neuf, sera verdi à partir de 2011.

L’enjeu de l’élaboration de la Réglementation Thermique « Grenelle Environnement 2012 » est donc, conformément à l’article 4 de la loi Grenelle 1, de limiter la consommation d’énergie primaire des bâtiments neufs à un maximum de 50 kWhEP/m²/an en moyenne, tout en suscitant :

  • Une évolution technologique et industrielle significative pour toutes les filières du bâti et des équipements ;
  • Un très bon niveau de qualité énergétique du bâti, indépendamment du choix de système énergétique ;
  • Un équilibre technique et économique entre les différentes énergies utilisées pour le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire.

En plus de cet objectif principal, il s’agissait de ne pas fermer le champ des possibles et de donner au maître d’ouvrage une grande liberté dans l’optimisation de son bâtiment tant sur le plan architectural que technique.

D’après les conclusions du grenelle de l’environnement, le niveau BBC devrait être la réglementation applicable en 2012. La réalisation de bâtiment basse consommation représente la première étape du parcours vers les bâtiments à énergie positive qui devrait être la réglementation applicable en 2020.

Pourquoi construire une maison BBC ?

A la veille de l’avènement du Scellier BBC, beaucoup d’investisseurs commencent à s’interroger sur la réglementation « Scellier BBC » qui permettra à l’investisseur de bénéficier d’un taux de réduction d’impôt de 25% en 2011.

Aujourd’hui, on estime que chauffer une maison RT2005 équipée de chauffage électrique coûte 26,4 € /an / mètre carré habitable. Avec le passage à la norme BBC, on peut déjà affirmer que le coût de cette facture sera divisé par 5. En somme, la construction de logements Bâtiment Basse Consommation est une bonne nouvelle pour le locataire ! En effet, avec la baisse de ses dépenses en énergie, c’est le pouvoir d’achat du locataire qui est revalorisé à la hausse. Voilà un argument à mettre en avant par les investisseurs en immobilier locatif quand il s’agira de trouver un locataire. Surtout quand on sait que de nombreux Français consacrent une part importante de leur revenu à leur logement.

Grenelle de l’environnementRT 2005HPETHPEBBC
Besoin de chauffageNon mesuréNon mesuréNon mesuré< à 25 kwh/m2/an
Etanchéité aux fuites d’air-<3.0 m3/h.m3<2.5 m3/h.m3<0.6 m3/h.m3
Réduction des pertes d’énergie--10%-20%-60%
Consommation moyenne d’énergie (des 3 zones)190 kwhép/m2/an170 kwhép/m2/an150 kwhép/m2/an50 kwhép/m2/an
Facture moyenne1 300€ /an1 150€ /an1 000€ /an375€ /an

*Article de loi : LOI n° 2009-967 du 3 août 2009 de programmation relative à la mise en œuvre du Grenelle de l’environnement

Les avantages d’un logement BBC

L’Etat a réajusté le taux de réduction de la loi Scellier pour les logements ne respectant pas la norme BBC. La réduction d’impôt est égale à 6% pour les logements acquis ou construits pour l’année 2012. Ainsi, le dispositif Scellier n’est pas très avantageux pour les logements fortement consommateurs d’énergie.
Malgré le surcoût d’une construction BBC par rapport à une construction classique,plusieurs avantages sont à mettre en avant :

  • Les économies d’énergie permises par un logement BBC conduisent à un coût de fonctionnement réduit du logement.
  • Certaines banques ont mis en place des financements adaptés sous forme de prêts bonifiés. Ceci permet au particulier d’obtenir un prêt à un taux réduit par rapport au marché. Ce mécanisme absorbe tout ou une partie du surinvestissement lié au logement.
  • Une facilité à la revente : les surcroits de confort et de qualité obtenus entraînent une valeur supérieure lors de la revente. En Suisse, les banquiers estiment que les logements « Minergie » ont une revente supérieure de 12% par rapport à un logement conventionnel pour un surcoût moyen d’investissement de 6%.
  • De plus, avec les constantes évolutions des réglementations sur les performances énergétiques, les logements BBC sont mieux adaptés à l’évolution de la demande et seront plus faciles à louer ou à revendre.
  • L’obtention du label BBC-effinergie peut permettre à un dépassement du coefficient d’occupation des sols (COS).

L’Etat a réajusté le taux de réduction de la loi Scellier pour les logements ne respectant pas la norme BBC. Dès 2011, la réduction d’impôt sera ramenée de 25% à 13% et de 13% à 9% pour les logements acquis ou construits à compter de 2012. Ainsi, le dispositif Scellier sera progressivement fermé aux logements fortement consommateurs d’énergie.

En pratique, opter pour l’acquisition ou la construction d’une maison basse consommation c’est d’abord et avant tout bien penser son investissement. Une étude préalable sur les besoins énergétiques du futur bâtiment s’avèrera indispensable pour envisager ce type de projet. En termes de construction, nous vous conseillons de porter une attention toute particulière à l’isolation du bien immobilier (murs et planchers plus épais, utilisation du triple vitrage, etc.) ainsi qu’à un système de ventilation performant. Enfin, le recours à des systèmes de production énergétique plus écologiques sera évidemment étudié (panneaux solaires, récupération d’eau de pluie…). Une réglementation « performantielle », plus simple et plus lisible, offrant une grande liberté dans la conception des bâtiments.

Financement plus important, réflexion approfondie, choisir un logement basse consommation représente donc un véritable pari sur l’avenir pour vous, investisseur, si vous souhaitez adopter une démarche ancrée dans le développement durable. Un pari sur l’avenir que le gouvernement semble également faire en modifiant de façon notable le dispositif Scellier quitte à s’exposer aux critiques les plus vives. En effet, la loi de Finances 2010 confirme le verdissement la loi Scellier dès 2011 jusque là extrêmement populaire ; et cela malgré l’éventuel mécontentement des investisseurs et professionnels de l’immobilier.

A savoir : Rien ne change pour les logements acquis en 2010. C’est pourquoi, il ne vous reste que quelques mois pour profiter pleinement et sereinement des avantages actuels de la loi Scellier. D’autant plus, que les prix immobiliers dans le neuf ainsi que les taux d’intérêts ne cessent de baisser.

Lexique

  • SHON : Surface Hors d’œuvre Nette.
  • kWhep/m²/an : Unité de mesure de la consommation d’énergie primaire par unité de surface et par an. Elle sert notamment à mesurer la performance énergétique d’un bâtiment.
  • EFFINERGIE : Label visant à identifier les bâtiments dont les très faibles besoins énergétiques contribuent à atteindre les objectifs de 2050 : réduire les émissions de gaz à effet de serre par 4.

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter l’article complet en cliquant ici.
Source : www.developpement-durable.gouv.fr