Défiscalisation

Avis clients

★★★★★

Gérard : J'ai trouvé les réponses à mes questions pour me créer un petit patrimoine immobilier que je pourrais transmettre à mes enfants et mes petits-enfants. Une vraie sécurité financière pour ma retraite. Merci.

★★★★

Julie : Je ne peux que recommander l'expertise des consultants. Hélas mon projet en loi Pinel n'a pas abouti.

★★★★★

Marc : J'ai bénéficié d'un bon accompagnement. La consultation m'a aidée à mieux comprendre la loi Pinel. Et je n'y vois que des avantages : moins d'impôt, revenus régulier avec les loyers et un appart à la clé !

Défiscalisation – Définition de la fiscalité et des autres prélèvements obligatoires

Définition de la fiscalité

En France, l’imposition recouvre l’ensemble des impôts, taxes, redevance, contribution et cotisation sociales auxquels les administrations publiques soumettent les personnes physiques et personnes morales françaises ou vivant en France. L’impôt est un prélèvement obligatoire effectué autoritairement par l’Etat ou les administrations territoriales. Les impôts et les taxes relèvent des « impositions de toutes natures » décrites à l’article 34 de la Constitution, en vertu duquel le législateur a compétence exclusive pour fixer leur assiette, les taux et procédure de recouvrement.

L’impôt cible les ressources des personnes résidentes (c’est-à-dire vivant sur leur territoire ou y possédant des intérêts). L’impôt est censé être affecté aux services d’utilité générale. D’un point de vue politique, l’impôt est en principe destiné à contribuer à une certaine solidarité entre les habitants. Cependant, paradoxalement, les impositions ne sont pas toutes de nature fiscale. La défiscalisation, la défiscalisation financière et la défiscalisation retraite trouvent l’essentiel de leur domaine d’action dans les mesures fiscales.

Définition des autres prélèvements obligatoires

Bien qu’entrant dans le champ fiscal, les taxes correspondant à l’utilisation d’un service public ou à un ouvrage public ne constituent pas en théorie un impôt. Cependant étant fixées arbitrairement et hors du champ de la concurrence, elles constituent dans les faits un impôt déguisé, pour une partie notoire. Il s’agit là, d’un prélèvement obligatoire supplémentaire, puisqu’elle est due, même si l’usager ne tire aucun avantage du service rendu.

Les redevances elles, sont prélevées lors d’un service rendu à l’usager. A la différence de la taxe, la redevance n’est perçue que si l’usager retire un avantage réel du service. En outre, une certaine proportionnalité doit exister entre le service rendu et le montant de la redevance. Quoique n’étant pas classée dans les recettes fiscales, les redevances sont fixées par décret et ratifiés par la loi organique relative aux de finances. Les cotisations sociales fixées et réglementées par le droit de la Sécurité sociale, constituent la partie la plus importante des autres prélèvements obligatoires. La défiscalisation, la défiscalisation financière et la défiscalisation retraite trouvent des champs d’application dans le domaine des cotisations sociales.

Défiscalisation – Historique des impôts et des prélèvements obligatoires

Les anciens impôts et des prélèvements obligatoires

Il est possible de dire que l’origine des impôts se confond avec les origines de la vie sociale des humains et qu’ils ne disparaîtront qu’avec eux. En effet, dès la formation des premières communautés, les dominants ont « imposé » les dominés, en exigeant de ces derniers des services ou des travaux. Les impôts ont été longtemps constitués d’obligations qui devaient être acquittées soit en nature, soit en parts de récolte (dîme, champart…), soit en divers travaux (corvée, service militaire). Pour des raisons de commodité, les contributions en numéraires ont progressivement supplanté les paiements en nature.

Au XIVe siècle, le roi a remplacé le fouage par la taille. Du temps de l’ancien régime, le recouvrement des impôts était confié à des fermiers généraux bien rémunérés, qui en supportaient l’impopularité. Personne ne conteste le fait que le poids des impôts a été le principal déclencheur de la révolution de 1789. D’une certaine manière on pourrait dire que la révolution est née d’une volonté de défiscalisation, même si on ne parle pas de défiscalisation financière et encore moins de défiscalisation retraite ! La révolution française a d’ailleurs révolutionné la fiscalité, puisque les fermes générales ont été abolies et les impôts uniformisés sur l’ensemble du pays, ont été pris en main par le parlement. L’article 13 de la déclaration de l’homme et du citoyen de 1789 déclarait : « Pour l’entretien de la force publique et pour les dépenses d’administration, une contribution commune est indispensable. Elle doit être également répartie entre tous les citoyens, en raison de leurs facultés. »

Les impôts et les prélèvements de l’époque moderne

Le XIXe siècle a été caractérisé par l’instauration de la taxe foncière, de la patente (ancêtre de la taxe professionnelle) et de taxes indirectes (succession, transaction immobilière…). La première partie du XXe siècle est caractérisée par l’instauration de l’impôt sur le revenu (1914 et 1917) et par l’abolition en 1943 de la douane intérieure (l’octroi). La mise en place progressive à partir de 1954 de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), installe une taxe sur la consommation plutôt considérée comme injuste, mais promise à un bel avenir. D’ailleurs pour faire admettre plus facilement les relèvements successifs des taux, il est de plus en plus question d’une TVA sociale.

Créée plus récemment par un ministre socialiste (Michel Rocard), la contribution sociale généralisée (CSG) est un prélèvement de nature fiscale mais dont l’objet est social. Il a été créé pour diversifier les sources de financement de la sécurité sociale et augmenter les prélèvements. Le trou de la sécurité sociale étant sans fonds, la CSG a fait des petits. En effet, la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) et le prélèvement social ont des bases et des buts très voisins. Enfin, les cotisations sociales sur les salaires sont particulièrement élevées. Dans un tel contexte, la défiscalisation, la défiscalisation financière et la défiscalisation retraite sont devenus incontournables. D’ailleurs, sous tous les présidents de la république, les gouvernements y ont eu recours.

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La justification des mesures de défiscalisation pour les contribuables et les pouvoirs publics

La justification des mesures de défiscalisation du point de vue des contribuables

En France, les impôts et des prélèvements obligatoires sont nombreux et complexes

En matière de fiscalité, les pouvoirs publics français et les énarques font preuve d’une imagination particulièrement féconde ! Compte tenu de la croissance inéluctable des dépenses sociales (vieillissement de la population, blocages catégoriels, démagogie électorale…), le poids de ces contributions obligatoires de toutes natures risque encore de continuer à s’alourdir inexorablement. Le montant des impôts et des prélèvements obligatoires justifie déjà les mesures de défiscalisation, de défiscalisation financière et de défiscalisation retraite.

En effet, la fiscalité française s’apparente à un mille feuilles dont les contribuables français feraient les frais. La liste du « grand sécateur » fiscal est longue. Par ordre décroissant de recettes, le classement des impôts est le suivant : TVA, CSG, Impôt sur le revenu, Impôt sur les sociétés, Taxe intérieure sur les produits pétroliers, Impôt de solidarité sur la fortune, CRDS, Droits d’enregistrement. A cette liste des impôts nationaux, il convient d’ajouter les impôts locaux que sont la Taxe foncière et la Taxe d’habitation. Cependant dans notre Pays, en plus d’être complexe, le régime des impôts et des prélèvements obligatoires est excessivement pesant.

Le poids des impôts et des prélèvements obligatoires est excessivement lourd

En plus d’être multiples et complexes les impôts et les prélèvements obligatoires sont démotivant. En effet, toutes les études réalisées, démontrent que le montant des prélèvements obligatoires est, en France parmi les plus élevés des pays développés. En 2006, le total des impositions de toutes natures et des cotisations sociales représentait 45,8 % du produit intérieur brut (PIB), alors que pour les 30 pays membres de l’OCDE, ce chiffre atteignait 35,9 % du PIB en 2005. Un tel écart de 10 points du PIB, est considérable. Un tel différentiel ne peut se justifier par la prise en compte de taxes ou de prélèvements associés à une contrepartie, comme voudrait le faire croire les pouvoirs publics. La promesse du candidat François Hollande de taxer les revenus à 75 % au-delà d’un million d’euros, même si elle sera en partie payée par les entreprises employant les personnes concernées, ne fait qu’aggraver l’impression générale de sur taxation des revenus.

Le régime de la fiscalité et des prélèvements obligatoires présente un autre inconvénient : son instabilité. Les lois fiscales changent en permanence, si bien que même avec la meilleure volonté, les contribuables de bonne foi ne sont pas à l’abri de redressements. Les spécialistes du droit fiscal ou des régimes sociaux ont eux-mêmes bien du mal à s’y retrouver ! Il est logique que dans un tel contexte, les contribuables les plus lourdement ponctionnés, cherchent à réduire les impôts qui leur sont réclamés, en se tournant vers les moyens de défiscalisation légaux. La défiscalisation, de défiscalisation financière et de défiscalisation retraite, sont les seuls moyens de réduire la pression fiscale à un niveau acceptable financièrement et moralement.

La justification des mesures de défiscalisation du point de vue des pouvoirs publics

Le développement des moyens de communication et l’ouverture des frontières Européennes engendrent une expatriation significative des contribuables ou de leurs investissements. Pourtant les charges de l’Etat providence ne sont pas, elles, dé localisables. A défaut de pouvoir empêcher les migrations pour raisons fiscales, l’Etat français s’efforce donc de les freiner. De plus, le niveau de la pression fiscale incite certains contribuables à prendre le risque d’éluder illégalement l’impôt. Actuellement les pouvoirs publics sont prisonniers de paramètres antinomiques, ils doivent lutter contre l’évasion fiscale, réduire les « niches » fiscales impopulaires ou coûteuses et alimenter la croissance.

Pour limiter ces comportements d’expatriation fiscale et de fraude fiscale, les pouvoirs publics ont a mis en place des mesures légales de défiscalisation, de défiscalisation financière et de défiscalisation retraite. Ces mesures fiscales ou sociales ont pour mission d’inciter les contribuables lourdement taxés à maintenir leur résidence fiscale en France. Le « bouclier fiscal » instauré par le Gouvernement du Président Sarkozy, participe de cet objectif, cependant il est automatique et ne dépend pas d’une action volontariste du contribuable. Le plus souvent, les mesures de défiscalisation, encouragent les contribuables les plus touchés, à investir sur le territoire national et à y faire fructifier leur épargne.

Ces mesures de faveur contribuent également à éviter la démotivation des élites qui jouent un rôle moteur dans l’économie du pays. L’utilité marginale de la rémunération nette du travail étant évidemment remise en question à partir d’un seuil d’impôt considéré comme confiscatoire. Par ailleurs, les pouvoirs publics profitent des dispositions de défiscalisation pour favoriser des secteurs générant des embauches et des recettes fiscales. L’Etat peut ainsi relancer l’économie et agir indirectement en faveur de domaines présentant des carences récurrentes, comme le logement. Le secteur du bâtiment en est le principal bénéficiaire, mais comme dit l’adage : « Quand le bâtiment va, tout va ! »… Même si le Président Hollande a réduit les avantages des dispositifs de défiscalisation immobilière, il n’est pas osé les supprimer.

Objectifs des investissements immobiliers et défiscalisation

La défiscalisation immobilière et la réduction d’impôt

Face au poids grandissant des impôts, le premier objectif de la défiscalisation légale dans l’immobilier, est naturellement de réduire les impôts. Si on met de coté l’aspect solidarité des prélèvements obligatoires, l’impôt sur le revenu est un versement à fonds perdus pour le contribuable, car cette ponction fiscale est sans contre partie directe. De ce fait, une solution permettant de réduire légalement le montant de l’impôt constitue une opération positive pour un contribuable. En effet, avec la défiscalisation le contribuable peut transformer son impôt en patrimoine.

Il convient toutefois de s’assurer que les engagements d’investissements qui sont pris, produisent un gain net dans la durée et ne génèrent pas de contraintes dont le coût dépasserait l’économie réalisée. Pour être pleinement efficace, une défiscalisation immobilière doit être optimisée. Compte tenu du nombre élevé des lois de défiscalisation immobilière, les choix des supports défiscalisation doivent être adaptés à la situation de chaque contribuable. Les conseils d’un cabinet spécialiste en défiscalisation sont indispensables pour éviter les écueils.

Les paramètres sont nombreux. Parmi les principaux citons : le niveau d’imposition du contribuable, la récurrence de ses revenus, ses charges de famille et leur évolution, son âge, sa situation patrimoniale. Les objectifs recherchés parallèlement à l’économie d’impôt et les montants investis sont évidemment déterminants. La diversité des situations et des choix de défiscalisation immobilières accessibles, impose des simulations rigoureuses, avant une décision qui induira le plus souvent dans des engagements et des effets à long terme. Pour la loi Scellier par exemple, la durée du mécanisme s’étale sur 15 ans. La défiscalisation obtenue par certains investissements immobiliers est à la fois une défiscalisation financière et une défiscalisation retraite.

Les autres objectifs de la défiscalisation immobilière

La constitution d’un patrimoine immobilier

Comme nous l’avons vu, l’immobilier est la pierre angulaire de la défiscalisation mise en place et confirmée année après année, par l’Etat. Ainsi, les avantages fiscaux très incitatifs permettent, aux contribuables lourdement imposés de devenir propriétaires sans apport personnel, ou avec un apport minime. En effet, le crédit d’impôts et les loyers peuvent financer jusqu’à 80 % du bien immobilier. Il est aussi possible financer l’investissement en totalité ou en partie par un emprunt bancaire.

La crise financière récente a apporté une nouvelle preuve de la solidité des placements dans l’immobilier. En outre, la diversité présentée par les caractéristiques distinctives des neuf principales lois de défiscalisation immobilière, permet une meilleure adéquation entre les objectifs recherchés et les moyens disponibles. Le contribuable – investisseur peut donc choisir le type d’investissement immobilier et le lieu, en outre mer par exemple ! Incontestablement, l’immobilier aidé, offre de belles opportunités de défiscalisation financière.

Défiscalisation immobilière et retraite

Pour des raisons démographiques, le régime de la retraite par répartition est indubitablement remis en cause. En 1970, la retraite d’une personne était financée par 2,5 actifs, en 2030, d’après les projections, la retraite d’une personne devrait être financée par 1,2 actif ! C’est tout simplement impossible. De plus, comme l’ont montré à l’automne 2010, les nombreuses oppositions lors des débats sur la réforme des retraites, la volonté de réformer le système par des mesures adéquates et durables ne fait pas consensus. A terme le système par répartition est donc condamné.

Dans ces conditions, il apparaît évident qu’il est urgent de se projeter, sinon dans l’après système par répartition, au moins dans un régime mixte. Pour les futurs retraités, il est en effet urgent de prévoir des revenus qui viendront compléter leur retraite en peau de chagrin. La mise en place au plus tôt d’une solution d’épargne personnelle, pour s’assurer un complément de revenus stable et régulier est donc indispensable. La défiscalisation financière par l’immobilier peut contribuer significativement à y pourvoir.

En effet, en devenant propriétaire immobilier, le contribuable se garantit des revenus mensuels stables correspondant aux loyers payés par les locataires. C’est le moyen de maintenir pendant la retraite un niveau de vie satisfaisant. En plus, c’est pratiquement sans risque, car en cas de vacance des locaux, le propriétaire pourra toujours vendre l’immeuble et en tirer un capital utilisable pour ses besoins courants. La plupart des spécialistes considèrent que c’est un outil de défiscalisation retraite plus intéressant que le Plan Epargne Retraite.

Défiscalisation immobilière et protection de la famille

Nos sociétés modernes ne nous protègent ni des accidents de la vie, ni des aléas professionnels. Le chômage, la maladie, l’incapacité de travail, le handicap accidentel, la dépendance, auraient de lourdes répercutions sur la vie de notre famille. En optant pour un des régimes d’investissement immobilier défiscalisé, le contribuable avisé offre une opportunité unique de préservation de son confort et de celui de sa famille en cas d’infortune imprévisible.
De plus, l’investissement immobilier est sécurisé grâce à l’assurance décès. En effet, en cas de décès ou d’invalidité, l’assurance de l’emprunt prendra en charge le remboursement des échéances restantes. Ainsi, en cas de malheur, vos héritiers deviendront propriétaires sans que l’immeuble ait été payé en totalité. Les loyers qu’ils percevront équivaudront à une rente mensuelle.

Cependant, compte tenu des enjeux pour les futurs retraités, il convient de respecter scrupuleusement les règles d’application des dispositifs de défiscalisation, afin que les avantages financiers escomptés ne soient pas remis en cause. De plus, s’agissant de perspectives de placements à long terme, il est important de bien choisir la zone géographique d’investissement. Les subtilités de la défiscalisation, de la défiscalisation financière et de la défiscalisation retraite, imposent au profane de se faire assister par un professionnel spécialisé dans ce type de montages.

Défiscalisation immobilière et succession

Comme nous l’avons vu précédemment, la défiscalisation, la défiscalisation financière et la défiscalisation retraite, concernent essentiellement l’immobilier. Or, en matière d’immobilier, la défiscalisation rime avec l’optimisation fiscale de la gestion du patrimoine. Compte tenu du niveau de taxation des droits de succession dont le taux plafond est de 40 %, il est important de s’y prendre à temps. En effet, l’impact fiscal sur la transmission du patrimoine s’ajoute à la complexité de l’organisation successorale.

Il est cependant possible de réduire substantiellement le montant des droits de succession par une approche anticipée et des mesures pertinentes. Ainsi, la conservation de l’usufruit des biens immobiliers est un moyen d’alléger significativement les droits de succession. L’opération de séparation de l’usufruit (droit aux revenus du bien), de la nu propriété (propriété du bien sans les revenus), appelée démembrement de la propriété, est fiscalement avantageuse.

En outre, le démembrement de la propriété peut se réaliser dans le cadre d’une donation. La donation en nue-propriété, donne droit à un abattement de 35 % lorsque le donateur à moins de 70 ans et de 10 %, s’il a 70 ans révolus et moins de 80 ans. Au-delà de 80 ans, la donation ne donne plus droit à aucun abattement.

Le contribuable avisé pourra utiliser les moyens de défiscalisation habituels que sont les donations entre époux ou le changement de régime matrimonial… La société immobilière offre également quelques dispositifs intéressants. Comme on peut le constater, défiscalisation financière et défiscalisation retraite peuvent être partie intégrantes d’une stratégie successorale avisée.

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Les dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier

Remarques générales

Un large choix d’investissements aidés

Empilées comme un mille feuilles par les gouvernements successifs, les lois de défiscalisation dans l’immobilier sont nombreuses pour ne pas dire pléthoriques. Elles sont en outre, souvent complexifiées par des ajustements votés lors des différentes lois de finances. Seul un spécialiste de la défiscalisation immobilière peut conseiller un investisseur désireux de réduire tout ou partie de son impôt sur le revenu.

Un expert en défiscalisation pourra vous aider à faire un choix parmi les différents dispositifs en application. Ainsi vous pourrez réaliser un investissement défiscalisant en vous appuyant sur l’une des neuf principales lois suivantes : lois Scellier, Robien, Girardin, LMP, LMNP, Malraux et Monuments historiques. Cependant, au-delà de l’intérêt fiscal, il ne faut jamais oublier que pour être durablement rentable, un tel projet doit respecter les règles habituelles d’un bon investissement immobilier. Il vous faudra donc prendre en compte, la qualité de la construction, celle de l’emplacement, le juste prix de l’immeuble, la sécurisation des loyers et les perspectives d’avenir du marché local.

Points communs et différences des lois de défiscalisation immobilière

Dans les différents dispositifs de défiscalisation, le montant de la réduction d’impôt dépend lui-même de la somme investie, des caractéristiques du foyer fiscal (nombre de parts) et de la situation patrimoniale. Dans les différents cas, l’investisseur devient propriétaire du bien immobilier en empruntant (sans apport initial ou avec un apport faible). Pour chaque type de dispositif, il y a lieu de respecter strictement les conditions d’application. Le non respect des conditions spécifiques entraînerait une remise en cause de l’avantage fiscal obtenu.

Les différences entre les différentes lois sont naturellement nombreuses. Le mécanisme de la réduction d’impôt est propre à chaque loi de défiscalisation. L’impact principal de l’investissement s’opère sur l’impôt sur le revenu, mais il impact parfois la TVA et l’impôt de solidarité sur la fortune. Le montant de la réduction d’impôt peut être plafonné ou non et le dispositif d’économie est échelonné dans le temps. Suivant les dispositifs, le type de bien peut être neuf ou ancien, de telle sorte que la palette d’investissements de défiscalisation financière ou de défiscalisation retraite est large.

Les dispositifs antérieurs de défiscalisation immobilière

La loi Robien et la loi Borloo ne sont plus applicables depuis le 31 décembre 2009. Bien qu’elles aient rencontrées un grand succès, elles sont remplacées par la loi Scellier. Les biens acquis au titre de ces régimes continuent néanmoins à être soumis aux règles qui les régissaient, et qui permettaient des économies d’impôts étalées dans le temps.

La loi Demessine n’est plus applicable à compter du 1er janvier 2011. Elle concernait les investissements réalisés en montagne ou dans d’autres régions Françaises. Ces changements permanents, sont le signe d’une regrettable instabilité des règles fiscales en matière de défiscalisation immobilière et de l’improvisation des gouvernements. Mais les dispositifs défiscalisant anciens ou nouveaux restent nombreux et très attractifs.

La loi Scellier remplaçait la loi Borloo et la loi Robien Recentrée. Le dispositif de défiscalisation Scellier, était destiné à favoriser la construction de logements malgré la crise, à augmenter en quantité et qualité, l’offre en logements locatifs. Il s’agissait d’un encouragement, pour les particuliers à investir dans l’immobilier locatif. C’était aussi un soutien à la mise en chantier de nouveaux logements conformes aux nouvelles normes de performance énergétique.

Le dispositif Scellier avait pour but de développer l’édification de nouveaux logements dans des secteurs ou la demande locative est forte. C’est le cas notamment dans les centres-villes ou proches des grosses agglomérations. Ce système de défiscalisation avait pour objectif secondaire de détendre le marché locatif dans les zones ou les loyers sont exagérément élevés du fait de la pénurie d’offre. Ce dispositif concernait uniquement les investissements dans des logements neufs qui étaient destinés à la location. Les investissements immobiliers éligibles ont été ceux réalisés dans un logement neuf entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. Il devait s’agir de locaux nus, destinés la résidence principale de leur locataire. Il a été remplacé au 1er janvier 2013, par la loi Duflot.

La loi Duflot

Généralités

La loi Duflot (article 199 novovicies du code général de impôts) se substitue aux lois Pérrisol, Besson, Robien, Borloo, Demessine et Scellier. Les investisseurs peuvent ainsi profiter d’une réduction d’impôt pour les investissements qu’ils réalisent dans la construction ou la réhabilitation d’un logement. Le principe de la réduction de l’impôt s’inspire de la loi Scellier.

La loi Duflot concerne les logements ou vendus en l’état futur d’achèvement, les acquisitions pour réhabilitation de logements indécents, les acquisitions de locaux transformés pour être utilisés à usage d’habitation et les logements que le contribuable fait construire. Pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Duflot, il faut être un contribuable résident en France. Bien que les particularités de ce dispositif ne soient pas exposées ci-après, notons l’existence de la loi Duflot Outre-mer qui a été instaurée en 2013, mais qui doit prendre fin en 2016.

Mécanisme du dispositif Duflot

En 2013, la réduction d’impôt permise par la loi Duflot s’élève à 18% du montant de l’investissement, incluant le prix de revient du logement, plus les frais de notaires, le tout étant plafonné à 5 500 € /m2, quelque soit la localisation du programme immobilier. L’investissement est pris en compte dans la limite de 300 000 € et à raison de deux investissements maximum, pour les constructions qui satisfont au label bâtiment basse consommation (BBC). Pour les bâtiments non BBC, la réduction d’impôt est réduite à 6 %.

La réduction d’impôt, d’un montant maximum cumulé de 54 000 € d’impôts sur le revenu, est étalée sur 9 ans à raison d’1/9ème par an, mais elle n’est pas reportable sur les années suivantes. Outre cette défiscalisation par réduction d’impôt, l’investisseur peut déduire certains frais de son revenu global, dans la limite de 10 700 €. Ces frais sont les suivants : Taxe foncière, frais de gestion, assurance de garantie des loyers, frais de syndic. Par contre les frais d’emprunt qui sont eux, non déductibles du revenu global, restent reportables pendant 10 ans.

Conditions

Comme toute loi de défiscalisation immobilière, la loi Duflot comporte un certain nombre de conditions. Sans entrer dans les détails, les principales règles sont les suivantes :

  • Le logement bénéficiaire doit être mis en location nue pendant un minimum de 9 ans, au profit d’un locataire, pour qui ce sera son habitation principale. Le non respect de cet engagement ferait perdre le bénéfice des réductions d’impôt prévues.
  • Pour être admissible au dispositif défiscalisant, les revenus du locataire sont plafonnés en fonction des zones d’habitation, pour tenir compte des conditions tarifaires du marché locatif local.
  • De la même façon, le coût du loyer au m2, ne doit pas dépasser les seuils réglementaires des zones concernées. Pour Paris et 68 communes de la région Parisienne, le loyer/m2 ne peut excéder 16.52 €/m2 en 2013 (zone A bis). Dans les autres communes d’Ile de France, la côte d’azur et le genevois, le loyer doit être limité à 12.27 € /m2 (zone A). Les seuils sont de 9.88 € /m2 dans les villes de plus de 250 000 habitants ou certaines zones réputées chères (zone B1) et de 8.59 € /m2 dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants (zone B2).
  • Enfin, pour éviter un détournement de la loi, il n’est pas possible de louer le logement à un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal.

Remarques

En conclusion, il est incontestable que l’avantage de défiscalisation Duflot (18 % de l’investissement) est supérieur à celui prévu pour la loi Scellier (13 %). Par contre, les conditions de mise en œuvre sont plus strictes. Le nombre d’investisseurs intéressés est important, dès lors que l’intérêt du dispositif existe à partir d’un montant d’impôt sur le revenu avoisinant 2 000 € / an.

Le régime Duflot intéressera les contribuables qui veulent coupler économie d’impôt et constitution d’un patrimoine. Au-delà de l’incitation fiscale, l’investisseur devra s’assurer que son projet respecte toutes les autres conditions d’un bon placement immobilier (emplacement, rapport qualité/prix, taux de rentabilité locative, etc.). Dans tous les cas, un tel projet devra s’inscrire dans la constitution et la gestion globale du patrimoine de l’investisseur.

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La loi Girardin

Datant de 2003, la loi Girardin a pris le relais des lois Paul et Pons. Elle concerne l’investissement locatif neuf dans les DOM-TOM. La construction doit être utilisée à titre d’habitation principale, par le propriétaire ou un locataire. Cet investissement immobilier défiscalisant doit faire l’objet d’une location minimum de 5 ans en secteur libre et de 6 ans en secteur intermédiaire. Dans ce dernier cas, les locataires sont soumis à un plafond de ressources.

Pour la loi Girardin pour les particuliers, la réduction d’impôt dépend du montant de l’investissement. La diminution d’impôt s’opère sur celui correspondant au revenu de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de l’année d’acquisition (si celle-ci est postérieure) et des 4 années suivantes. Le plafonnement de la diminution d’impôt est de 30 600 Euros/an (soit 153 000 € sur 5 ans), ou 11% des revenus annuels du foyer fiscal, pour les investissements faits en 2013. Pour le secteur libre, la réduction d’impôts va de 30 à 50% du montant de l’acquisition, à condition de respecter les plafonds de prix au m², qui est de 2 438 € HT par mètre carré de surface habitable en 2013. Pour la location plafonnée, l’avantage fiscal est plus encadré. Il convient de noter que la loi pour le développement économique de l’Outre-mer (loi Lodeom) du 27 mai 2009, supprime progressivement les avantages de la loi Girardin, puisqu’ils disparaissent pour les investissements relatifs aux permis de construire délivrés en 2013.

Le statut de loueur en meublé

Le statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP

Au plan fiscal, les loueurs en meublé sont considérés comme non professionnels, les personnes non inscrites au registre du commerce et qui retirent de cette activité moins de 23 000 € de recettes annuelles. Il est en outre exigé que leurs autres revenus soient inférieurs à leurs revenus de locations meublées. La location d’un bien immobilier meublé constitue une activité commerciale dépendant du régime des BIC. Ce régime permet la déduction des différentes charges locatives. Les déficits éventuellement constatés, notamment du fait des amortissements comptables du bien, ne sont déductibles fiscalement que des BIC et dans le délai de 6 ans. Le régime de LMNP permet de récupérer la TVA sur l’acquisition.

Le statut de loueur en meublé non professionnel appelé plus couramment LMNP, permet un investissement défiscalisant, pour préparer sa retraite. En effet, il permettra de fournir un complément de revenu attrayant. La LMNP permet de se porter acquéreur d’un appartement dépendant d’une Résidence de Tourisme, d’une résidence de services ou d’une résidence médicalisée. Dans ces cas, le bien doit être loué en meublé, par bail commercial, à l’exploitant de la résidence.

Le statut de loueur en meublé professionnel ou LMP

Les loueurs en meublé sont considérés comme professionnel, les personnes inscrites au registre du commerce et qui retirent de cette activité plus de 23 000 € de recettes annuelles ou dont les revenus de location en meublé supérieure à leurs autres revenus. La location d’un bien immobilier meublé constitue une activité commerciale relevant du régime des BIC. Ce régime permet la déduction des différentes charges locatives. Les déficits éventuellement constatés, en particulier du fait des amortissements comptables du bien, ne sont déductibles fiscalement que des BIC et dans le délai de 6 ans. Le régime de LMP permet de récupérer la TVA sur l’acquisition, d’alléger l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et de conserver une couverture sociale. Il est à noter que cette activité relevant obligatoirement de des BIC, le loueur ne doit pas exercer une activité incompatible avec ce régime fiscal.

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), permet de réaliser un investissement locatif, pour préparer sa retraite. En effet, il permettra de fournir un complément de revenu significatif. La LMP permet de se porter acquéreur d’un logement dépendant d’une Résidence de Tourisme, d’une résidence de services (affaires, étudiants ou seniors) ou d’une résidence médicalisée pour les personnes âgées dépendantes (E.H.P.A.D). Dans le cas d’un tel investissement, le bien doit être loué en meublé, par bail commercial (9 ans), aux exploitants de la résidence. La LMP, comme d’ailleurs la LMNP, s’applique aussi bien aux logements meublés neufs, qu’anciens.

Loi Bouvard–Censi

L’investissement en loueur meublé Bouvard-Censi, relève du statut des loueurs de meublés. Selon les critères rappelés ci-dessus, les loueurs relèveront du régime LMNP ou LMP. Comme indiqué ci avant, l’investissement doit être réalisé pour développer le réseau d’infrastructures considérées d’ « utilité publique ». Tel est le cas des établissements d’accueil pour étudiants, personnes âgées dépendantes (exigence du label « qualité ») et de tourisme. Dans ce dernier cas, il faut se porter acquéreur d’une résidence de tourisme classée en zone touristique (mer, montagne, campagne et ville). Ces résidences doivent être dotées d’un minimum d’équipement et de services communs (accueil, ménage, petit-déjeuner, fourniture de linge). Il s’agit d’établissements saisonniers ou permanents classés.

En 2013, la réduction d’impôt est égale à 11% du montant de l’investissement, plafonné à 300 000 €. Elle est étalée sur 9 ans, à raison d’ 1/9ème par an. L’investisseur peut récupérer la TVA à 19.6%, si l’achat est en VEFA. L’extinction de la loi Bouvard est programmée pour le 31 12 2016.

Loi Malraux et les monuments historiques

La loi Malraux

La loi Malraux s’applique aux investissements réalisés dans la rénovation d’un patrimoine historique prestigieux. Cela concerne les travaux engagés dans l’ancien, dans les Secteurs Sauvegardés (S.S.) ou dans les Zones de Protection du patrimoine Architectural Urbain et Paysager (Z.P.P.A.U.P). La loi Malraux permet de réduire substantiellement et rapidement l’impôt des contribuables les plus lourdement fiscalisés.

Cet investissement défiscalisant est obtenu par l’achat d’un logement situé dans les secteurs habilités ou par l’engagement de travaux de rénovation complète de l’immeuble concerné. Ces travaux doivent avoir été déclarés d’utilité publique et le bien immobilier doit être loué pendant au moins 9 ans à usage de résidence principale. Les biens éligibles sont des immeubles ou des quartiers historiques.

La loi Malraux permet une forte réduction d’impôt correspondant à un pourcentage des dépenses engagées, qui varie selon le secteur concerné. La réduction est de 40 % en secteur sauvegardé et de 30 % en ZPPAUP (article 31 I, 1° du CGI). Dans les 2 cas, la réduction s’applique jusqu’à 90 000 € de travaux annuels. Un contribuable ne peut bénéficier de la loi Malraux que pendant 4 ans maximum. Les revenus tirés des locations correspondantes bénéficient, au titre des revenus fonciers de la déduction des frais et charges habituels (frais financiers…). A l’exception de la part découlant des frais financiers, les déficits fonciers sont déductibles sans limite.

Les monuments historiques

C’est le plus ancien des régimes de défiscalisation actuellement en application, puisqu’il date de 1913. Il est destiné à aider à la protection et/ou la restauration du patrimoine immobilier français classé Monument Historique ou assimilé comme tel par le législateur (châteaux, bâtiments anciens, immeubles et maisons classées, etc.). Pour entrer dans ce régime de faveur, il faut se porter acquéreur d’un bien immobilier classé M.H. ou assimilé et le louer ou l’habiter, tout en s’engageant à le conserver pendant quinze ans. Ce type de défiscalisation est envisageable en copropriété sous condition d’autorisation préalable.

Pour les monuments historiques l’avantage fiscal consiste dans la déduction sans limite du revenu global (donc à 100%), du coût des travaux payés et des éventuels intérêts d’emprunt. Cette déduction peut s’effectuer directement ou après imputation éventuelle en charge, sur des revenus fonciers existants. Le paiement des travaux peut s’effectuer sur plusieurs années, jusqu’à l’achèvement des travaux.

Les héritiers bénéficieront d’exonérations de droits de succession si le Monument Historique est ouvert au public plus de 75 jours par an. Les biens concernés doivent être détenus pendant au moins 15 années et le bien doit être loué au moins pendant 3 ans, même à titre de résidence secondaire. Les investissements en loi Malraux et au titre de Monuments historiques sont limités en nombre. Il faut cependant signaler que les avantages fiscaux étant très importants, de telles opérations entraînent fréquemment des vérifications fiscales.

Les déficits fonciers

Le dispositif de déduction fiscale des déficits fonciers vise à favoriser l’entretien et la rénovation des biens immobiliers anciens et/ou vétustes. C’est un bon moyen de les réintégrer dans le marché de l’immobilier locatif. Les bailleurs sont donc incités à engager des travaux d’entretien, de rénovation et d’amélioration dans les immeubles anciens dont ils sont propriétaires. Par contre les travaux d’agrandissement sont exclus des charges déductibles susceptibles de créer un déficit foncier. La notion d’agrandissement étant parfois difficile à appréhender, il convient d’être très prudent en la matière, en se reportant notamment à l’abondante jurisprudence fiscale.

Les déficits fonciers nets sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, la partie non imputée est reportable. La déductibilité des travaux est conditionnée au fait que le propriétaire s’engage à louer l’immeuble pendant au moins 3 ans minimum. La déduction fiscale des déficits fonciers est un mécanisme efficace d’optimisation fiscale.

Le prêt locatif social (PLS)

Le Prêt Locatif Social, communément appelé PLS, est un prêt réglementé permettant d’acquérir un logement neuf. Cet immeuble à usage locatif, peut être acquis à un taux avantageux sous certaines conditions, par un investisseur, personne physique ou morale. Il est distribué par la Caisse des Dépôts et Consignations, pour les OPHLM, SAHLM et SEM et, par tous les établissements de crédit ayant signé une convention avec elle. L’objectif avoué du PLS est de développer l’offre locative de résidence principale, dans le secteur intermédiaire, par la construction ou la rénovation.

Le Prêt Locatif Social est destiné à financer des logements correspondant à des niveaux de loyers et de ressources supérieurs au prêt locatif à usage social (PLUS). Il est attribué dans des zones ou le marché tendu. Il s’inscrit dans la volonté des pouvoirs publics, de faire profiter d’avantage de personnes de logements neufs.

Les conditions d’attribution d’un PLS sont les suivantes :

  • L’Emprunteur doit s’engager à gérer lui-même le logement financé par un PLS. Mais il peut en confier la gestion à une personne ou un organisme agréé par arrêté du ministère chargé du Logement.
  • Une convention doit nécessairement être signée entre l’Etat et le bénéficiaire du PLS. Cette convention détermine les obligations et les droits du propriétaire et des locataires du ou des logements faisant l’objet de la convention (de 15 à 30 ans).
  • Le logement à financer doit être occupé à titre de résidence principale.
  • Pendant la durée de la convention, l’emprunteur s’engage à respecter les plafonds de loyers qui sont fonction de la Zone du logement. La location doit être accordée à des personnes dont les ressources sont inférieures aux plafonds en vigueur.
  • Le logement ne peut pas être loué ou occupé, par les ascendants ou descendants du propriétaire ou ceux de son conjoint.
  • Le montant minimum du prêt doit être égal à 50% du prix de revient global de l’opération.

Pour l’investisseur les avantages du PLS sont nombreux. Il peut profiter d’un taux de TVA à 5,5 % au lieu de 19,6 %, pour l’acquisition d’un bien neuf. Une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de 15 ans à compter de l’année qui suit celle de leur réalisation, lui est accordée. L’investisseur ayant le statut d’investisseur privé, il peut bénéficier d’autres avantages fiscaux. Le PLS est accordé selon un taux d’emprunt indexé sur la rémunération du livret A, il est donc très bas.

Les dispositifs de défiscalisation en dehors de l’immobilier

L’assurance vie

En matière de défiscalisation, l’assurance vie est loin de présenter autant d’avantages que l’immobilier. Il faut cependant signaler que les primes versées au titre des contrats de « rente survie » ou « d’épargne handicap » donnent droit à des déductions fiscales. Par ailleurs, les sommes stipulées payables au décès de l’assuré à un bénéficiaire déterminé ou à ses héritiers, peuvent être totalement ou partiellement exonérées de droits de succession. Cependant le montant des sommes perçues n’est pas exonéré, pour la partie correspondant aux primes versées à l’assureur après 70 ans.

L’assurance vie est présentée par les sociétés d’assurance comme étant une épargne « sans risque ». Elle peut être réalisée par des versements fixes ou variables. Ce serait un moyen de diversifier le patrimoine. Un abattement fiscal est offert sur les produits dégagés sur les contrats de plus de 8 ans. Lors du rachat total d’un contrat dans l’année qui suit un licenciement, une mise à la retraite, ou une invalidité (2ème ou 3ème catégorie du Code de la Sécurité Sociale) du titulaire ou de son conjoint, les produits sont exonérés d’impôt. Il est également possible de bénéficier de cette exonération, en cas de cessation d’activité non salariée suite à un jugement de liquidation judiciaire.

Cotisation à un Plan Epargne Retraite Populaire (PERP)

Le plan épargne retraite populaire (PERP) permet préparer sa retraite par une épargne complémentaire de très long terme. Ce mécanisme apparaît avantageux lors de la période des versements, mais il impose des contraintes importantes. Ce dispositif de défiscalisation s’adresse essentiellement aux salariés du privé, les fonctionnaires bénéficiant du Préfon et les indépendant de la possibilité de souscrire des contrats Madelin.

Pendant la phase de constitution de l’épargne retraite, il est possible de déduire les versements effectués du montant de l’ensemble des revenus. Cette déduction est plafonnée à 10 % des revenus annuels, eux-mêmes limités à huit fois le plafond de la Sécurité sociale. Par contre, une fois le PERP mis en place, l’épargnant, sous réserve de quelques situations particulières, ne pourra se soustraire aux versements qu’il aura choisis au moment de la souscription. De plus la personne versante, ne pourra pas récupérer les fonds versés, avant sa retraite. Le PERP peut être transféré dans un autre établissement. Avec le PERP, les fonds sont perçus sous forme de rente viagère versée à vie, à titre onéreux. Les fonds récupérés seront à soumettre à l’impôt sur le revenu (après abattements de 10 et 20 %) et aux prélèvements sociaux. Ainsi la déduction fiscale initiale, n’est en fait qu’un différé d’imposition. En cas de décès la rente est versée au conjoint ou au bénéficiaire désigné par le souscripteur. Elle est en outre exonérée de droits de succession.

La loi Madelin

Informations générales sur le dispositif Madelin

La loi Madelin a été mise en place pour compléter et préparer la retraite des indépendants imposés au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou non commerciaux (BNC). C’est donc le pendant du PERP, pour les salariés et du système Préfon pour les fonctionnaires. Le contrat de défiscalisation Madelin permet d’épargner afin d’obtenir une rente viagère au moment de la retraite. Hormis cette échéance normale, le capital ne peut être récupéré qu’en cas de cessation d’activité consécutive à un jugement de liquidation judiciaire ou d’une invalidité empêchant d’exercer toute activité. Il est possible de transférer un contrat Madelin d’un établissement à un autre, mais cela génère des frais de transfert.

Les contrats dits Madelin se présentent sous deux catégories. Les contrats Madelin à points, dans lesquels, l’épargnant achète des points, qui seront convertis en euros à la retraite. Les Madelin multi supports qui permettent d’investir sur des fonds, permettant une répartition des versements sur des actions, des obligations ou des fonds monétaires. Par contre, les contrats Madelin imposent un versement minimum annuel fixé à l’avance. La modification des ces versements est réglementée, d’où un manque de souplesse inadaptée aux aléas des activités professionnelles des indépendants.

Cotisations Madelin déductibles

Le montant des cotisations déductibles au titre de la loi Madelin est assez complexe à calculer. Il dépend d’abord de 2 paramètres, le plafond annuel de la sécurité sociale (PASS) et le bénéfice imposable au titre des BIC ou des BNC. Ces deux données détermineront le montant du plafond de déduction. Si le bénéfice imposable est inférieur au PASS, le plafond de déduction sera égal à 10 % du PASS. Si par contre, le bénéfice imposable est supérieur au PASS, le plafond de déduction correspondra à 10 % des revenus limités à 8 fois le PASS, plus 15 % des revenus compris entre 1 fois et 8 fois le PASS.

Lorsque le plafond de déduction a été chiffré, il convient de calculer disponible fiscal Madelin, c’est-à-dire le montant réel net que le souscripteur peut déduire de son revenu imposable de l’année concernée. Le disponible fiscal Madelin est le résultat de la soustraction : plafond de déduction – autres cotisations versées. Les autres cotisations versées étant les suivantes :

  • Cotisations versées aux régimes complémentaires obligatoires de retraite pour la part excédant la cotisation minimale obligatoire (ne concerne pas les industriels, artisans et commerçants),
  • Cotisations versées aux régimes complémentaires facultatifs de retraite,
  • Abondements versées par l’entreprise sur un PERCO,
  • Cotisations déjà versées au titre du PERP,
  • Cotisations versées par le conjoint collaborateur.

En France, comme nous l’avons vu, la pression fiscale est particulièrement élevée. Cependant les dispositifs de défiscalisation sont divers et souvent très incitatifs. Ils permettent de diminuer ses impôts, à condition d’opter pour ceux qui correspondent le mieux à la situation fiscale de chaque contribuable. A la lecture de cet article, il apparaît évident que la multiplicité des cas de figures et l’instabilité des règles fiscales en vigueur, obligent les contribuables désireux d’obtenir une réduction d’impôt, à s’appuyer sur l’expertise de spécialistes. L’autre constat, c’est que c’est l’immobilier défiscalisant qui offre les meilleures perspectives pour préparer sa retraite à moindre coût et sans risques, dès lors que les précautions habituelles pour investir dans l’immobilier sont prises, particulièrement concernant le choix de l’emplacement.

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