Comparatif des lois de défisalisation immobilière

Voici la comparaison de différentes lois de défiscalisation immobilière:

 Scellier 2012Borloo populaireRobien recentréLMNPLMP
PrincipeInvestissement locatif en collectif ou individuelInvestissement locatif en collectif ou individuelInvestissement en vue de se placer sous le régime fiscal du Loueur en Meublé Non ProfessionnelInvestissement en vue de se placer sous le régime fiscal du Loueur en Meublé Professionnel
Support d’investissementImmobilier neuf (ou ancien fortement réhabilité) loué non meubléImmobilier neuf (ou ancien fortement réhabilité) loué non meubléNeuf ou ancien loué en meublé. Par exemple: résidence de loisir, médicalisée ou pour étudiantsNeuf ou ancien loué en meublé. Par exemple : résidence de loisir, médicalisée ou pour étudiants
ObjectifsPatrimoine, retraite, défiscaliser sans apportSe constituer un complément de revenu à terme sécurisé par la pierrePrincipalement revenus garantis pas ou peu fiscalisés
Investissement optimalFonction de la situation et des objectifs de l’investisseur. Si revenus fonciers existants, intérêt à investir d’avantageFonction de la situation et des objectifs de l’investisseur. Si revenus fonciers existants, intérêt à investir d’avantagePas de minimum : fonction de la situation, des objectifs de l’investisseur et du complément de revenu souhaité à termeMinimum 400 000 € environ
Avantage fiscalRégime des revenus fonciers. Amortissement jusqu’à 65% de l’invest/15 ansRégime des revenus fonciers. Amortissement jusqu’à 50% de l’invest/9 ansDéductibilité des charges et intérêts d’emprunt, amortissement ‘immobilier et mobilier + possibilité récupération TVAImputation des déficits liés à cette activité (autres qu’amortissements) sur autres revenus. Amortissement immobilier et mobilier + récupération de TVA possible
Tranche marginaleAucuneSans importanceTMI à 41%
Impact fiscalFort pendant 7 ans puis plus faible, étalé sur 9 à 15 ansFort les 7 première années puis plus faible, étalé sur 9 ansPossibilité de récupération de TVA + revenus non fiscalisésFort de 1 à 5 ans, puis longue période de non imposition des revenus tirés du LMP
ConditionsLocation 9 à 15 ans + respect plafond loyer et de ressource du locataireLocation 9 ans + respect plafond loyerLocation meubléeDégager 23 000 € mini. annuels de revenus locatifs (ou que l’activité LMP dégage + de 50% des revenus globaux)
Horizon9 ans minimum. Au-delà: conserver le bien pour revenus futur ou revente9 ans minimum. Au-delà: conserver le bien pour revenus futur ou reventeLong terme : constitution d’un patrimoine générateur de revenus non fiscalisésEn principe long terme / revenu. Néanmoins, exonération plus-value possible > 5 ans
Capitaux existantsNon nécessaires à l’opération (sauf financement InFine)Non nécessaires à l’opérationEn général oui pour nantissement au profit crédit InFine
Capacité mensuelle d’épargneFaibleFaibleFaible
RisquesFaible si choix judicieux du bien immobilierFaible si bien immobilier de qualité et gestionnaire fiable et efficaceFaible si bien immobilier de qualité et gestionnaire fiable et efficace
DiversMontage recommandé sans apport. Impact encore plus important si revenus fonciers existantsMontage recommandé sans apport. Impact encore plus important si revenus fonciers existantsPas de défiscalisation immédiate mais excellent placement en vue de la retraiteTVA en principe récupérable. Inscription nécessaire au RCS. Transmission facilitée (bien professionnel)
Défiscalisation sur l’année en coursDifficile car au prorata temporis / achèvementDifficile car au prorata temporis / achèvementAucunePossible, mais produits très rares
ConseilsChoix de l’immobilier primordial, pour la location comme pour la reventeChoix de l’immobilier primordial, pour la location comme pour la reventeChoix de l’immobilier et du gestionnaire primordiauxChoix de l’immobilier et du gestionnaire primordiaux

 ZRRGirardinMonuments Historiques

Malraux
Principe
Investissement locatif dans une Zone de Revitalisation Rurale
Investissement immobilier outre-merInvestissement en vue de la restauration complète, puis en principe locationInvestissement en vue de la restauration complète, puis location
Support d’investissementImmobilier neuf, loué nu à un gestionnaire en résidence de tourisme située en ZRRImmobilier neuf à usage d’habitation principale du locataireImmobilier ancien classé nécessitant beaucoup de travauxImmobilier ancien nécessitant beaucoup de travaux, situé en secteur sauvegardé
ObjectifsForte défiscalisation. Possibilité d’utilisation à termeTrès forte défiscalisation + patrimoine immobilier financierTrès forte défiscalisation + patrimoine immobilier financier
Investissement optimal50 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, 100 000 € pour un couple mariéSelon situation de l’investisseur et marché localSelon défiscalisation et patrimoine souhaitéSelon défiscalisation et patrimoine souhaité
Avantage fiscalRéduction d’impôt 25% / invest. / 6 ans, plafonnée en fonction de la situation fiscale. Récupération possible de la TVARéduction d’impôt 40 à 50% / invest / 5 ans (selon secteur libre ou intermédiaire, alimentation énergie solaire ou non). Plafond 2 247 € HT/m²Illimité. Régime revenus fonciers + imputation sans limite des déficits fonciers (travaux notamment) sur le revenu globalRégime revenus fonciers + imputation sans limite des déficits fonciers sauf intérêts d’emprunt imputables seulement à concurrence des loyers
Tranche marginaleIndifférentTMI à 41%TMI à 41%
Impact fiscalFort les premières années (6 ans maximum)Très fort pendant 5 ansTrès fort pendant la période des travaux, soit 1 à 2 ans en général, puis plus faibleTrès fort pendant la période des travaux, soit 1 à 2 ans en général, puis plus faible
ConditionsLocation 9 ans mini. par bail commercialPlafonnement ou non des loyers et conditions ou non de ressources du locataire (selon secteur)Immeuble classé (ou inscrit). Aucune obligation de location sauf au regard de l’imputation sur le revenu globalImmeuble en secteur sauvegardé ou en ZPPAUP. Location non meublée 6 ans
Horizon9 ans minimum5 ans ou 6 ans (secteur intermédiaire) mini. de location. Puis revente ou utilisation + location saisonAucune obligation de location, mais au regard de l’imposition sur la plus-value, 15 ans minimum conseillés6 ans minimum de location; cependant, au regard de l’imposition sur la plus-value, 15 ans conseillés
Capitaux existantsNon nécessaires à l’opération (sauf financement InFine)En général oui pour nantissement au profit crédit InFineEn général oui pour nantissement au profit crédit InFine
Capacité mensuelle d’épargneSelon montageNulleNulle
RisquesExistant, fonction de la qualité de l’immobilier et de la stabilité du marché localExistant, fonction de la qualité de l’immobilier et de l’opérateur mandaté pour restaurerExistant, fonction de la qualité de l’immobilier et de l’opérateur mandaté pour restaurer
DiversPossibilité d’utiliser le bien jusqu’à 8 semaines / an. Récupération possible de la TVAPossibilité, après 5 ans à 6 ans, d’utiliser le bien et/ou de le louer en saisonnierMontage en InFine avec capitalisation des réductions d’impôt. Applicable également en cas de revenus exceptionnels (plus-value; stocks options, etc.)Montage en InFine avec capitalisation des réductions d’impôt. Optimisé en cas de revenus fonciers. Applicable également en cas de revenus exceptionnels
Défiscalisation sur l’année en coursPossiblePossible, mais produits très raresPossible, mais produits très raresPossible, mais produits très rares
ConseilsAttention à ne pas surpayer le bien et à la revente si envisagéeAttention à la qualité de l’immobilier et à la stabilité du marché localChoix de l’immobilier et du maître d’oeuvre pour la restauration primordiauxChoix de l’immobilier et du maître d’oeuvre pour la restauration primordiaux

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