Défiscalisation et la Loi Pinel: investir sans apport

Avis clients

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Gérard : J'ai trouvé les réponses à mes questions pour me créer un petit patrimoine immobilier que je pourrais transmettre à mes enfants et mes petits-enfants. Une vraie sécurité financière pour ma retraite. Merci.

★★★★

Julie : Je ne peux que recommander l'expertise des consultants. Hélas mon projet en loi Pinel n'a pas abouti.

★★★★★

Marc : J'ai bénéficié d'un bon accompagnement. La consultation m'a aidée à mieux comprendre la loi Pinel. Et je n'y vois que des avantages : moins d'impôt, revenus régulier avec les loyers et un appart à la clé !

Défiscalisez et faites des économies dès aujourd'hui ! Vous souhaitez rapidement connaître la faisabilité d'un investissement immobilier dans votre situation ?

Nous vous proposons de bénéficier gratuitement d’une étude personnalisée comparative – strictement confidentielle – auprès de professionnels dans le domaine de la défiscalisation immobilière.

Comme pour toute loi en défiscalisation immobilière, le but premier est de générer d’importantes réductions d’impôts et donc de faire des économies. Investir dans un bien immobilier pour défiscaliser a de nombreux avantages :

  • ✓ Baisser ses impôts
  • ✓ Devenir propriétaire d’un bien immobilier
  • ✓ Financer l’investissement à 100 % via un crédit
  • ✓ Se constituer un patrimoine
  • ✓ Maximiser son épargne
  • ✓ Protéger ses proches en cas de décès ou invalidité via l’assurance emprunteur

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

La « crise » immobilière qu’on nous décrit est surtout une crise financière et boursière… Contrairement à la bourse, qui a perdu plus de 40% en un an, l’immobilier en France a beaucoup mieux résisté et représente le meilleur ratio risque/rendement.

Pour trois principales raisons :

  • Contrairement à la crise des années 90, il manque chaque année plus de 500 000 nouveaux logements et les stocks sont beaucoup moins importants; la demande est donc plus que soutenue, à fortiori dans le contexte de mutations sociologiques (divorces, familles recomposées, urbanisation, aspiration à plus de surface et/ou un meilleur habitat, etc.).. Et l’envolée du prix des matières premières maintient un niveau de prix incompressible.
  • La valeur d’usage garantit à l’immobilier un niveau de prix rationnel, à fortiori dans les zones où la demande locative est soutenue.
  • En France, contrairement à beaucoup d’autres pays, on vend (sur plan, plus de 70% d’un programme) puis on construit. Ce stock réduit empêche le risque d’effondrement du marché par surcapacité ou mévente.

L’immobilier est le SEUL placement que l’on puisse raisonnablement faire à crédit et qui permet donc de profiter de l'effet de levier du crédit : les loyers encaissés payent une bonne partie de l’investissement. Les taux d’intérêt – inflation déduite – restent très attractifs, ce qui, malgré le durcissement des conditions d’accès au crédit, contribue à fluidifier la demande.

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Ce n’est pas tout: grâce à l’assurance emprunteur, en cas d’accident de vie, vous êtes assurés en cas de décès ou invalidité et garantissez ainsi à vos proches :

  • non seulement la perception d’un capital (le bien immobilier);
  • mais aussi d’une rente mensuelle indexée (le loyer net).

... à condition bien sûr de bénéficier de taux d’intérêts attractifs et d’une fiscalité incitative. Or, justement, les deux sont aujourd’hui plus que jamais réunis:

  • Baisse des taux d’intérêts à des niveaux historiquement bas
  • Nouveau dispositif Pinel excessivement intéressant puisqu’il permet une réduction d’impôt de jusqu’à 21 % du montant de l’investissement pouvant monter jusqu‘à 6 000 euros par an

Si vous disposez de capitaux, bâtissez une véritable stratégie patrimoniale en optimisant vos investissements :

  • Placez vos capitaux sur les marchés financiers dans un cadre fiscal attractif (Assurance-vie ou PEA par exemple)
  • Investissez à crédit en immobilier en profitant du double effet de levier financier et fiscal

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Comment défiscaliser en investissant dans l'immobilier ?

Une opération d’investissement immobilier ne s’improvise pas ; elle nécessite la prise en compte de multiples compétences que seul un professionnel peut maîtriser: immobilier, financier, fiscal, juridique, patrimonial.

Nouvelle Loi Scellier, Robien – Borloo, Loueur Meublé – LMP/LMNP, ZRR – Demessine, Girardin outre-mer, Malraux, Monuments historiques, Démembrement, déficit foncier, SCPI – OPCI, …, autant de lois que de possibilités permettant de défiscaliser et capitaliser dans un cadre très favorable. Sauf que chaque situation personnelle est spécifique. L’aide d’un professionnel s’avère souvent nécessaire, voire indispensable, pour bien comprendre, prendre la bonne décision puis, le cas échéant, lancer l’opération.

Face à la spécificité de chaque investisseur, à sa situation personnelle, à ses objectifs, à ses contraintes, il serait incohérent de donner des exemples de simulations types. Une première ébauche de simulation personnalisée peut être réalisée grâce à notre outil exclusif.

Afin d’être certain de réussir votre investissement, une approche comparative étant recommandée, la meilleure solution consiste à faire appel à un cabinet conseil spécialisé.

Grâce à notre formulaire ci-contre, nous vous proposons une mise en relation – rapide, gratuite et confidentielle – avec un ou plusieurs professionnels triés sur le volet et proche(s) de chez vous.

A l’issue de cette étude comparative gratuite, confidentielle et sans engagement, vous saurez si une opération de défiscalisation immobilière est réellement adaptée à votre situation. Dès lors, vous pourrez, en toute connaissance de cause, et sur la base d’une information objective, décider de réaliser ou non ce type d’opération, et le cas échéant, demander à un cabinet conseil sélectionné de vous accompagner dans cette démarche.

Véritable professionnel, un cabinet spécialisé vous conseillera à chaque étape de l’opération :

  • Choix de la loi adaptée à votre situation personnelle
  • Sélection de l’immobilier le plus adapté, que vous validerez ensuite avec lui
  • Négociation et mise en place de la gestion locative
  • Négociation et mise en place des garanties
  • Négociation et montage du financement bancaire
  • Formalités (administratives, fiscales, notariées, etc.) avant, pendant et après la livraison de votre bien

Sachant qu’avec chacun de ces cabinets, nous avons négocié, pour chaque particulier qui en fait la demande sur notre site :

  • la réalisation d’une étude patrimoniale GRATUITE et SANS ENGAGEMENT
  • une rémunération transparente : plutôt que de facturer des honoraires, les cabinets sélectionnés se rémunèrent directement auprès du promoteur en se faisant rétrocéder une partie des frais de commercialisation qu’il n’a pas eu à supporter en direct (publicité, bulle de vente, vendeurs, etc.). C’est de loin la meilleure formule puisqu’elle permet de payer le même prix qu’en réservant directement à la bulle de vente, sans surcoût, et avec le service en plus.

Se faire conseiller par un professionnel permet d’allier la pérennité de la pierre à la sérénité d’une opération financière, tout en déléguant l’ingénierie du montage global.

Grâce au volume annuel qu’il traite et à son expérience, il sera mieux à même de tout négocier pour vous: accès aux meilleurs lots sur un programme, prise en charge par le promoteur de certains des frais liés à l’acquisition, négociation des garanties locatives, négociation du meilleur taux bancaire, etc.

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Les bonnes questions à se poser avant d'investir dans l'immobilier

Voici les questions qu'il est recommandé de se poser avant de se lancer dans un investissment en loi défiscalisation immobilière :

  • Quel est l’objectif de mon investissement ?
  • Ai-je le profil pour investir ?
  • Quelle loi est adaptée à ma situation ?
  • Quelle est ma stratégie à court, moyen et long terme ?
  • Puis-je emprunter ? Combien ?
  • Quel est le montant de ma fiscalité avant et après opération ?
  • Quel montant d’épargne suis-je prêt à assumer ?
  • Où investir ?
  • Et enfin, à qui m’adresser ? L’aide d’un professionnel s’avère souvent nécessaire pour bien comprendre, prendre la bonne décision puis lancer l’opération.

Grâce à notre formulaire, nous vous proposons une mise en relation – rapide, gratuite et confidentielle – avec un ou plusieurs professionnels proche(s) de chez vous.

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Comment rentabiliser son investissement ?

Choix du logement et de son emplacement

La réussite d’un investissement immobilier dépend de sa rentabilité. Voici donc les précautions à prendre :

  • Évitez d’investir dans les villes où les offres de location dépassent de loin la demande.
  • Choisissez un logement en fonction de votre budget, avec un prix à la location compris entre 8,59 et 16,52€ / m².
  • Choisissez une ville ou une banlieue à fort potentiel de croissance économique : infrastructure développée, nouveaux investissements à forte capacité d’emploi, universités, hôpitaux, hypermarchés, centres de loisirs…
  • Optez pour un quartier où il fait bon vivre : Pas très loin du centre-ville, verdure, qualité de l’air, aménagement urbain récent, propreté, proximités des services (écoles, lycées, universités, commerces, pharmacies…), facilement accessible en voiture et bien desservi par les transports en commun (bus, métro, RER…).
  • Choisissez un programme immobilier de qualité et proche de toutes ces commodités : fondations, construction et finition de qualité, pente et évacuation facile des eaux pluviales, ascenseur et escaliers. L’appartement ou la villa doivent être bien orientés (l’orientation vers le nord est à éviter) avec une bonne isolation thermique. La vue panoramique ou dégagée vers la nature serait un atout supplémentaire.

Le premier gain, lors d’un investissement immobilier réalisé dans le cadre d’une opération de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel, c’est ne pas surpayer le bien concerné, sous prétexte qu’il donnera droit à des économies d’impôts. La rentabilité nette d’un investissement immobilier dans l’habitat est comprise entre 2 à 4 %, hors avantage fiscal. Comparé aux autres placements, l’investissement dans la pierre, présente une résistance à l’inflation et aux soubresauts monétaires, bien supérieure.

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Choix du conseil et du gestionnaire immobilier

Le choix d’un bon cabinet de défiscalisation immobilière vous sera utile à plus d’un titre, pour défiscaliser en investissant dans l'immobilier :

  • Faire un audit précis et complet de votre situation et de vos objectifs pour identifier le programme immobilier qui vous convient.
  • Vous faire gagner du temps en vous présentant plusieurs offres de programmes immobiliers et en vous laissant le choix final en vous rendant sur place.
  • Vous accompagner dans la constitution et du suivi de votre dossier de défiscalisation immobilière : financement, des garanties et des assurances du logement à acquérir et de la gestion optimale de la déclaration relative à vos revenus fonciers.

Il ne faut pas perdre de vue le fait, que les conditions doivent être strictement remplies. Or l’interprétation des textes de lois et la jurisprudence ne sont pas à la portée d’un profane, fut-il très perspicace. Il faut donc veiller à ne pas tomber sous le coup d’un redressement fiscal ultérieur. S’entourer d’un conseil fiscaliste est une précaution prioritaire.

Après la réception de votre logement, vous pourrez gérer sa location de deux manières :

  • Par vous-même si vous y êtes disponible et si vous connaissez parfaitement la procédure (contrats de bail, reçus des loyers, frais du syndic et de la copropriété, assurance logement…).
  • Par l’intermédiaire d’une société de gestion immobilière qui se chargera de tout, y compris la publication des annonces sur des supports multimédias, la réactualisation des contrats de location et la gestion du contentieux…

L'optimisation fiscale doit conduire à :

  • la non imposition des revenus locatifs tirés de l’investissement réalisé
  • une réduction maximale de votre impôt sur le revenu grâce à l’imputation du déficit foncier sur vos autres revenus ou au calibrage optimal de la réduction d’impôt
  • le cas échéant, en cas de revenus fonciers autres (biens existants déjà en location), neutralisez ces revenus et donc leur imposition (au minimum à votre tranche marginale + prélèvements sociaux.

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Financement de l’immobilier locatif

Si investir – par exemple sur les marchés financiers – nécessite par définition des capitaux, en immobilier locatif, il est tout à fait possible et même recommandé d’investir à crédit avec très peu d’apport. Investir nécessite en principe des capitaux; or, en immobilier locatif, par exemple avec la Loi Pinel, il est tout à fait possible d’investir totalement à crédit. Il n’est donc pas nécessaire de disposer d’un apport, mais d’une capacité d’endettement adaptée.

Quant au type de prêt (amortissable ou in fine) et au taux (fixe ou variable), faites vous conseiller, et prévoyez si possible une franchise de remboursement avec l’organisme prêteur.

D’un point de vue fiscal, un financement bancaire à 100% est conseillé. Le principe consiste à faire financer si possible la totalité de l’opération : prix de l’immobilier, frais de notaire, d’hypothèque, intérêts intercalaires (générés pendant la phase de construction), frais de dossier bancaire, etc. Qui plus est, vous optimisez ainsi votre investissement en profitant d’un double effet de levier :

  • financier : vous faites travailler de l’argent que vous n’avez pas à un taux supérieur à celui auquel on vous le prête.
  • fiscal : les intérêts d’emprunt sont totalement déductibles des revenus locatifs

L’épargne disponible pourra être placée sur un support peu fiscalisé (Assurance Vie par exemple), tout en contribuant à diversifier vos placements.

Pour ce qui est du type de prêt, deux principales possibilités :

  • Prêt classique (dit amortissable: chaque mois, le remboursement se décompose entre capital et intérêts).
  • Prêt in fine (non amortissable: aucun remboursement du capital, qui se fait seulement à la fin en une fois)

Les taux fixes et les taux révisables n’étant pas calculé sur la même base de référence, un taux variable (révisable) peut éventuellement s’avérer intéressant; dans cette hypothèse, attention à la formule de révision du taux et au fait que la variation du taux ne puisse évoluer au-delà d’une fourchette prédéfinie (+ ou – 2% par exemple).

Actuellement, les taux oscillent à peu près entre 0,57 % et 3,35 % selon la durée, hors assurance (mise à jour le 17 août 2016). La durée de remboursement est à adapter à votre situation et à vos objectifs. De plus, une assurance décès invalidité sera exigée par le banquier.

Enfin, si vous ne voulez pas « sortir » d’argent avant que le bien soit livré, prévoyez une franchise de remboursement avec votre banquier.

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Le régime fiscal des revenus fonciers

Tout propriétaire (« Bailleur ») donnant en location à usage de résidence principale un bien non meublé dépend du régime fiscal des revenus fonciers.

A ce titre, chaque année le bailleur est autorisé à déduire fiscalement de ses loyers (produits) les charges réelles qu’il supporte; il en est ainsi depuis l’imposition des revenus de 2006 marquée notamment par la suppression de la déduction forfaitaire.

Ainsi, parmi les charges déductibles, on peut citer :

  • les intérêts d’emprunts contractés pour le financement de l’acquisition du logement locatif ainsi que les frais d’assurance liés à l’emprunt – à concurrence des loyers, le solde étant reportable sur des revenus fonciers ultérieurs pendant 10 ans.
  • l’ensemble des charges réelles : taxe foncière, dépenses de réparation et d’entretien, primes d’assurance, etc. Les frais de rémunération des gardes et concierges, les frais de rémunération, honoraire et commission et les frais de procédure sont déductibles pour leur montant réel. Les autres frais de gestion sont en principe déductibles pour un montant forfaitaire de 20 € par local.

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Défiscaliser pour se constituer un patrimoine

L’investissement en immobilier locatif constitue l’un des meilleurs moyens de préparer votre retraite, beaucoup plus souplement que le PERP, en toute sécurité.

Conscient que la seule véritable solution passe par une capitalisation volontaire (l’équivalent des fonds de pensions anglo-saxons), le gouvernement a notamment instauré le PERP. Remplaçant du PEIR (avant même sa « sortie »), le Plan d’Epargne Retraite Populaire est un produit d’épargne volontaire avec une sortie en rente.

Comme un investissement locatif dans le cadre des dispositifs Borloo, De Robien ou Scellier, les versements sur un PERP sont déductibles des revenus, dans une certaine limite annuelle.

Mais attention à l’un des principaux pièges du PERP : alors que vous bénéficiez d’un avantage fiscal sur les versements que vous effectuez, à la sortie, non seulement le capital (vos versements) mais aussi les intérêts acquis seront fiscalisés !

Or, c’est bien là que s’arrête la comparaison: non seulement les capitaux versés dans le cadre d’un PERP sont indisponibles (alors que vous pouvez revendre votre investissement locatif après a première période de location) mais la sortie ne peut se faire qu’en rente.

En Pinel, c’est vous qui choisissez entre une sortie en capital (revente du bien) ou en rente (conservation en location, avec un revenu indexé chaque année).

Qui plus est, si vous choisissez la rente, vous conservez entier votre capital (que vous pouvez réaliser à tout moment, alors que les versements sur votre PERP sont aliénés à jamais).

Enfin, défiscaliser en investissant dans l'immobilier ne peut qu'être bénéfique, aussi bien pour vous que pour votre famille :

  • Un investissement locatif en Pinel vous permet donc, sans immobiliser de capitaux et pour un effort mensuel d’épargne réduit, de vous constituer un capital de valeur qui, tout en étant transmissible, vous génèrera un complément de revenus important, indexé, à vie.
  • Se faisant, vous protégez également vos proches grâce aux garanties décès/invalidité de l'assurance emprunteur : en cas de décès, les pensions de reversions s’avèrent dans de nombreux cas très insuffisantes pour permettre aux proches de rester à l’abri du besoin. En cas d’accident de vie (décès, invalidité), garantissez à vos proches non seulement la perception d’un capital mais aussi d’une rente mensuelle indexée.
  • Profitez et conservez le bien en location tout en continuant à rembourser le prêt afin de vous constituer un patrimoine réel et transmissible, source de revenus indexés (idéal pour la retraite). Dans le cadre de la loi Pinel, vous pouvez continuer à bénéficier d’avantages fiscaux importants en continuant à louer le bien immobilier dans ce cadre pendant deux périodes successives de 3 ans (tout en respectant bien sur les conditions).
  • Revendre le bien, solder le capital restant dû à la banque et récupérer le solde, sans imposition (sauf si vous réalisez des plus-values, imposables selon un barème dégressif. Exonération totale au bout de 15 ans).

L’immobilier locatif est l’un des meilleurs moyens pour se constituer du patrimoine et des revenus complémentaires. Malgré la réforme des retraites, et en supposant que son financement reste assuré, la question du maintien du niveau de vie continue de se poser.

Or, du Livret A à la détention d’un portefeuille boursier, en passant par l’Assurance Vie, quel que soit le support de placement, les taux actuels de capitalisation, inflation déduite, sont excessivement faibles, sauf prise de risque importante; cette dernière attitude étant bien évidemment complètement incompatible avec un objectif retraite.

Le PERP n’est pas non plus la panacée : non seulement les capitaux versés sont indisponibles mais la sortie ne peut se faire qu’en rente. Qui plus est, dans le cadre du PEP, à la sortie, non seulement le capital (vos versements) mais aussi les intérêts acquis seront fiscalisés !

Seule une capitalisation volontaire vous permettra de maintenir votre niveau de vie : investir dans la pierre.

Investissez donc dans la pierre, trouvez grâce à notre comparateur gratuit la solution qui vous convient le mieux et faites vous conseiller par des spécialistes en défiscalisation immobilière. La simulation est gratuite, rapide et sans engagement.

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